外国籍の方が相続した名古屋の家・土地を売るには？相続登記から売却・代金の分け方まで司法書士兼宅建士がワンストップでやさしく解説

亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れません。

相続した不動産を売るには、まず名義を亡くなった方から相続人に変える相続登記が必要です。買主への所有権の移転は、相続人名義になっていることが前提だからです。

そのため、「売って分けたい」場合の全体の流れは、①相続人の確定と本国書類の収集、②遺産分割協議（だれの名義にして、代金をどう分けるか）、③相続登記、④売却活動（査定・媒介・買主探し）、⑤売買契約と決済・引き渡し、⑥代金の分配、という順番になります。

外国籍の方の場合、①の書類集めに2〜3か月以上かかることが多いため、全体では半年から1年程度を見ておくと現実的です。「来年の春までに売りたい」といったご希望があるなら、そこから逆算して、今すぐ①に着手する必要があるかどうかが判断できます。

たとえば、韓国籍のお父様の名義のご実家を売る場合なら、韓国の除籍謄本などの取り寄せと翻訳に2〜3か月、協議書の署名集め（海外の相続人がいればさらに数週間）、登記に2週間、販売活動に3か月前後、というのがひとつの目安です。実際には並行して進められる工程も多いので、最初に全体の工程表をつくってしまうのが成功の近道です。

なお、2024年4月から相続登記は義務になっており、3年以内に登記をしないと過料の対象になる可能性があります。売る・売らないがまだ決まっていなくても、登記だけは先に進めておいて損はありません。

協議書の書き方ひとつで、余計な税金の心配を避けられます。

不動産を売って代金を相続人で分ける方法を、換価分割といいます。このとき大切なのが、遺産分割協議書に「売却して、その代金をだれにどの割合で分配する」ということをきちんと書いておくことです。

実務では、売却手続きを簡単にするために、いったん代表の相続人ひとりの名義で相続登記をして、その人が売主として売却することがよくあります。このとき協議書に換価分割の趣旨が書かれていないと、代表者から他の相続人への代金の分配が「贈与」と見られてしまうおそれがあります。協議書に換価分割であることを明記しておけば、この心配を避けられます。

代表者名義にするか、相続人全員の共有名義にして全員が売主になるかは、ご家族の状況によって向き不向きがあります。全員が売主になると契約や決済に全員の関与が必要になる一方、代表者方式は手続きが楽な反面、代表者の税金の申告などに注意が必要です。外国籍のご家族で相続人の一部が海外にいる場合は、この選択が手続きの手間を大きく左右するため、最初の設計がとても重要です。

なお、「とりあえず共有名義にしておいて、売るかどうかはあとで考える」という選択は、おすすめできないことが多いです。共有者のひとりでも気が変わると売却できなくなり、共有者が亡くなるとその持分がさらに次の世代へ細分化されていくからです。売る方針なら換価分割で出口まで決めてしまう、住み続ける人がいるならその人の単独名義にして代償金で調整する、というように、共有を残さない形を基本に考えましょう。

海外のきょうだいがいても、来日してもらわずに売却まで進められます。

相続人の一部が韓国・中国など本国や第三国に住んでいる場合でも、売却はできます。ポイントは3つです。

1つ目は、遺産分割協議書への署名です。日本の印鑑証明書が取れない海外の相続人は、現地の日本大使館・領事館や公証人の面前で署名し、サイン証明や公証を受けることで協議書に参加できます。

2つ目は、売却手続きの委任です。海外の相続人が売主のひとりになる場合、契約や決済のたびに来日するのは大変なので、日本にいる相続人や専門家に売却を委任する委任状を、やはり現地の認証を付けて準備します。

3つ目は、代金の分配と送金です。海外の口座への送金は、金融機関で送金目的や資金の出どころの確認を求められることがあるため、遺産分割協議書や売買契約書をすぐ示せるように準備しておくとスムーズです。送金手数料や為替のタイミングも、分配額の計算にあらかじめ織り込んでおくと、あとでもめません。

また、海外の相続人に署名してもらう書類は、日本語だけでなく現地語の訳文を添えてお送りすると、内容を理解したうえで安心して署名していただけます。「何に署名させられるのか分からない」という不信感は、国をまたぐ相続でいちばんのトラブルの種だからです。

当事務所では、海外の相続人あての説明資料の準備から認証手続きのご案内まで、日本側の窓口としてまとめて調整します。

売主に海外在住の方が入るかどうかで、決済の仕組みが変わります。

相続した不動産を売ると、利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかることがあります。ここでは、外国籍の方の売却で特に知っておきたい点に絞ってご紹介します。

まず、売主が日本の非居住者（海外在住）の場合、買主が売買代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納める仕組みがあります（買主が個人で、自分や親族の居住用に買い、代金が1億円以下の場合は対象外）。たとえば海外在住のきょうだいが売主のひとりになっていると、その方の受取額がいったん約1割減る形になり、精算は後日の確定申告で行うことになります。海外の相続人が売主に入ると決済のお金の流れが変わるため、契約前に必ず確認しておくべきポイントです。

また、相続した古い実家の売却では、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる空き家の特例が使える場合があります。親の代からの不動産で購入時の資料がない場合の取得費の扱いなど、税額に大きく影響する論点もあります。

税金の詳しい計算や申告は税理士の分野ですので、当事務所では提携の税理士と連携し、売却の段取りと税金の検討を同時に進められる体制でサポートしています。

相続不動産の売却は、スピードと相場観の両方が大切です。

売却活動そのものは、査定→媒介契約→販売活動→買主との売買契約→決済・引き渡し、という流れで進みます。相続不動産の場合は、これに荷物の片づけや、空き家期間の管理（通風・通水・庭木）、固定資産税の負担の調整といった実務が加わります。古い戸建てでは、お隣との境界がはっきりしないために測量や境界確定が必要になることもあり、これにも数か月単位の時間がかかる場合があります。査定の段階でこうした「売る前の宿題」を洗い出しておくと、あとで慌てずにすみます。

名古屋とその近郊は地下鉄沿線かどうか、学区、再開発の動きなどで相場が大きく変わる地域です。相続人のみなさんが遠方や海外にお住まいだと、こうした地元の相場観がつかみにくく、安く手放してしまったり、逆に高すぎる値付けで長期間売れ残ったりしがちです。

空き家のまま放置すると、建物は傷み、管理の手間と税負担だけが続きます。遠方にお住まいの相続人に代わって、当事務所が売却完了までの空き家の見守りや鍵の管理をお引き受けすることも可能です。住む予定のない相続不動産は、「売る・貸す・持ち続ける」の方針だけでも早めに決めることが、資産を守るいちばんの方法です。

登記の専門家と不動産の専門家が同じ窓口にいる強みです。

通常、相続した不動産を売るには、司法書士（相続登記）、不動産会社（売却）、税理士（税金）と、複数の窓口に別々に相談することになります。それぞれに事情を一から説明し、スケジュールの調整も自分で行うのは、想像以上に大変です。

当事務所は司法書士事務所であると同時に宅建士として不動産業も営んでいるため、相続登記と売却をひとつの窓口で、同じ担当者が最初から最後まで設計できます。本国書類の収集と並行して査定や販売準備を進める、決済と登記を同じ日に組む、海外の相続人の認証書類を登記用と売却用でまとめて取るなど、別々に頼んでいては難しい時間短縮が可能です。

外国籍の方の相続と名古屋の不動産、その両方に通じた事務所として、「売って、分けて、完了するまで」を責任をもってお手伝いします。