マンションを相続したらどうする？名義変更・管理費・売却までの段取りを外国籍の方向けに名古屋の司法書士兼宅建士がやさしく解説

基本の3ステップに、マンション特有のチェックを重ねていきます。

マンション相続の基本の流れは、戸建てと同じです。①本国書類で相続人を確定し、②遺産分割協議でだれが取得するかを決め、③法務局で相続登記（名義変更）をする。外国籍の方の場合、①の書類集めに2〜3か月かかることも同じです。

これに加えて、マンションでは最初に確認しておきたいことが4つあります。管理費・修繕積立金の支払い状況（滞納がないか）。管理組合・管理会社への連絡と届出。部屋が空室か、だれか住んでいるか（賃貸中か）。そして駐車場や駐輪場、トランクルームなどの使用契約の有無です。

とくに管理費は、相続の話し合いがまとまるまでのあいだも毎月発生し続けます。戸建ての空き家は「置いておくだけ」でも進みますが、マンションは持っているだけで毎月お金が出ていく資産です。だからこそ、方針決定のスピードが戸建て以上に大切になります。

あわせて、お部屋に残された資料の回収もお忘れなく。権利証（登記識別情報）、分譲時のパンフレット、管理規約、リフォームの記録などは、登記にも売却にも役立つ大切な資料です。遺品整理の際に誤って処分されやすいので、最初に探して確保しておきましょう。

部屋と土地はセット。登記簿のとおりに書き写すのが鉄則です。

マンションの登記簿（登記事項証明書）を見ると、建物の表示のほかに敷地権の表示という欄があります。これは、部屋（専有部分）とマンションの土地の持分がセットになっていることを示すもので、今の分譲マンションのほとんどがこの敷地権付きです。相続登記では、この敷地権も含めて部屋の名義が変わります。

注意したいのは、遺産分割協議書や登記申請書に書く物件の表示です。マンション名や部屋番号（〇〇マンション301号室）ではなく、登記簿のとおりに一棟の建物の表示・専有部分の建物の表示・敷地権の表示を書き写す必要があります。ここが住所表記になっていると、法務局で差し戻されます。

また、古いマンションでは敷地権化されておらず、土地の共有持分が別の登記簿になっていることがあります。この場合、部屋だけ登記して土地の持分を漏らすミスが起こりがちです。登記簿を取り寄せて物件の全体像を確認するところから、専門家に任せていただくのが安全です。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で、敷地権の分も評価額に含めて計算します。相続登記の義務化（3年以内・昔の相続は2027年3月31日まで）は、マンションにも同じように適用されます。

「知らなかった滞納」も、引き継ぐのは相続人です。

管理費と修繕積立金は、亡くなった方に滞納があれば、その支払義務を相続人が引き継ぎます。さらにマンションの法律（区分所有法）では、滞納管理費は部屋を買った人（特定承継人）にも請求できるとされているため、滞納を放置したまま売りに出すと、買主側から売買代金での精算を求められ、手取りが減る形になります。売る・売らないにかかわらず、まず管理会社に滞納の有無と金額を確認しましょう。

あわせて必要なのが、管理組合・管理会社への届出です。所有者が変わったときは区分所有者の変更届を出し、管理費の引き落とし口座も変更します。亡くなった方の口座が凍結されると引き落としが止まり、意図しない滞納が発生してしまうため、この切り替えは早めに行ってください。管理規約もこの機会に確認しておきましょう。賃貸に出せるか、事務所利用や民泊が禁止されていないか、ペットの規定はどうかといったルールは、このあとの「貸す・売る」の選択に直接影響します。

なお、修繕積立金として積み立てられてきたお金は、解約して返金を受けられるものではなく、部屋とともに次の所有者に引き継がれていく性質のものです。そのぶん、積立が健全なマンションは売却時の評価にプラスに働きます。

入居者との賃貸借契約も、まるごと相続の対象です。

親御さんがマンションを賃貸に出していた場合、大家としての地位も相続します。入居者を退去させる必要はなく、賃貸借契約はそのまま続きます。相続人は新しい大家として、家賃を受け取る権利とともに、敷金を返す義務や修繕の義務も引き継ぎます。

実務でまず行うのは、入居者への通知です。大家が変わったことと、新しい家賃の振込先を書面でお知らせします。亡くなった方の口座が凍結されると家賃の振込ができなくなるため、ここも早めの対応が必要です。遺産分割がまとまるまでの家賃はだれのものかという論点もあります。判例では、分割までの家賃は相続分に応じて各相続人のものとされており、あとから精算でもめやすいところですので、協議書に家賃の帰属まで書いておくときれいに整理できます。

賃貸中のまま売ることもできます（オーナーチェンジ）。この場合は入居者付きの収益物件として買主を探すことになり、空室で売る場合と価格の考え方が変わります。入居者の状況によってどちらが有利かは変わりますので、査定の段階で両方の金額を比べて判断するのがおすすめです。

毎月のコストが出ていくマンションは、「保留」がいちばん高くつきます。

マンションの出口は、売る・貸す・住むの3つです。判断材料として、マンションならではのポイントを挙げます。

まず維持コスト。管理費・修繕積立金・固定資産税で、名古屋市内のファミリータイプなら月2〜4万円程度の負担が続くことが珍しくありません。空室のまま1年迷えば、それだけで数十万円です。次に築年数と修繕計画。大規模修繕の直前なのか直後なのか、積立金の値上げ予定はあるかで、貸した場合の収支も売った場合の価格も変わります。総会の議事録や長期修繕計画を管理会社から取り寄せると、このあたりの事情がよく分かります。

名古屋は地下鉄沿線や駅距離でマンション相場がはっきり分かれる街です。駅近の物件は中古でも需要が底堅く、「古いから値段がつかない」と思い込んでいた部屋に想像以上の査定が出ることもあります。逆に、駅から遠い物件は貸しても借り手探しに苦労することがあり、早めの売却が合理的な場合もあります。

税金の面でも、マンションには知っておきたい点があります。相続した古い実家の売却で使える空き家の3,000万円特別控除は、マンション（区分所有建物）は対象外とされています。戸建ての実家とマンションの両方を相続した場合などは、どちらをどう売るかで税負担が変わることがあるため、税理士と連携して出口を設計します。

迷ったら、査定と賃料相場の両方を数字で取り寄せて、維持コストと並べて比べることです。当事務所では、登記のご相談と同時にこの数字の整理までお手伝いできます。

名義変更と売却準備を並行させると、数か月の短縮になります。

外国籍の方が相続したマンションを売る場合の流れは、①本国書類の収集と相続人の確定、②遺産分割協議（売って分けるなら換価分割の明記）、③相続登記、④売却活動と売買契約、⑤決済・引き渡しです。海外に相続人がいる場合はサイン証明の取得が加わり、海外在住の方が売主に入るときは買主側の源泉徴収（売買代金の10.21%）の確認も必要になります。

マンションが戸建てより有利なのは、境界確定や測量が不要で、登記が終わればすぐ売り出せることです。つまり、時間のかかる本国書類の収集中に、査定・室内の片づけ・販売準備を並行して進めておけば、名義変更の完了とほぼ同時に売り出すことができます。室内の残置物の処分や鍵の管理、内覧の立ち会いといった細かな実務も、遠方や海外にお住まいの相続人に代わって当事務所で調整できます。

当事務所は司法書士と宅建士を兼ねているため、この並行の段取りをひとつの窓口で組めます。管理会社への確認や滞納の精算、入居者への通知といったマンション特有の実務も含めて、書類集めから引き渡しまで一貫してお任せいただけます。