駐車場・貸地・アパートを相続したら～賃料の扱いから名義変更・継ぐか売るかの判断まで名古屋の司法書士兼宅建士がやさしく解説

収益と信頼を止めないことが、資産価値を守るいちばんの方法です。

収益物件の相続で最初にやるべきことは、事業を止めない体制づくりです。具体的には、管理会社（自主管理なら借主さん本人）への連絡、賃料の振込先の整理、物件の火災保険の契約者変更の確認、そして固定資産税や修繕費など支払い側の引き落とし口座の確保です。

亡くなった方の銀行口座は、銀行が死亡を知ると凍結されます。賃料の振込先口座が凍結されると、借主さんは「振り込めない」という宙ぶらりんの状態に置かれ、信頼関係に傷がつきます。管理会社がある場合は管理会社の預かり口座で一時対応できることもありますので、まず管理会社に相続の発生を伝え、お金の流れの維持を最優先で相談してください。

アパートの場合は、入居者への大家変更のお知らせも早めに出します。駐車場なら、契約書が残っているか、口約束の利用者がいないかの棚卸しがこの段階の仕事です。「だれに・いくらで・いつから貸しているか」の一覧表をつくることが、後の協議にも売却にも効いてきます。

アパートに建築時のローンが残っている場合は、金融機関への連絡も最初の仕事です。団体信用生命保険に入っていればローンは保険で完済されますが、事業用ローンでは団信が付いていないことも多く、その場合は返済をだれが引き継ぐかが遺産分割の大きな論点になります。返済が滞ると物件そのものが競売のリスクにさらされますので、ここも「止めない」対象です。

「とりあえず長男の口座へ」が、あとでもめる火種になります。

相続人が複数いる場合、遺産分割がまとまるまでの賃料はだれのものでしょうか。判例では、分割前の賃料は相続分に応じて各相続人に帰属するとされています。つまり、だれかひとりの口座で受け取り続けると、あとで他の相続人から精算を求められる可能性があるお金を預かっている状態になります。

実務では、相続人代表の口座を賃料受け取り用として開設し、「分割がまとまるまでの賃料は本国法の相続分に応じて精算する」と相続人間で書面にしておく方法がすっきりします。外国籍の方の相続では、この相続分が本国法で決まる点（たとえば韓国籍なら配偶者は子の1.5倍）も、日本の感覚と違うところです。あわせて、この間に支払った固定資産税や修繕費などの経費も記録しておき、賃料と同じ割合で精算できるようにしておくと、収支の両面で公平が保てます。

最終的には、遺産分割協議書に「物件をだれが取得するか」とあわせて「分割までの賃料の帰属と精算方法」まで書き込んでおくと、精算もれによるトラブルを防げます。協議がまとまったあとの賃料は、物件を取得した方のものになります。

契約を結び直す必要はありません。ただし義務も一緒についてきます。

アパートの賃貸借契約や駐車場の契約は、大家が亡くなっても終わりません。貸主の地位は相続人へそのまま引き継がれ、契約を結び直す必要はありません。借主さんに退去を求めることも原則できません。

引き継がれるのは権利だけではありません。入居者から預かっている敷金の返還義務、雨漏りなどの修繕義務も一緒に引き継ぎます。敷金は通帳に「ある」お金ではなく、いずれ返す預り金ですので、物件をだれが取得するかを決めるときには、敷金の引き継ぎ分も考慮して話し合うのが公平です。

貸地（底地）の場合は、借地人さんとの関係を引き継ぎます。地代の受け取りに加えて、将来の更新料や建て替え承諾などの場面で判断を求められる立場になります。古い貸地は契約書が見つからないことも多く、地代の額や支払い方法を借地人さんと確認し合い、書面に残すところから始めるケースもよくあります。この整理は、将来底地を売る場合の価値にも直結します。

家賃や地代の滞納がある借主さんがいた場合、滞納分を請求する権利も相続されます。ただし、相続直後の督促は感情的なもつれを生みやすいため、大家が変わったお知らせと新しい振込先の案内を先に行い、滞納の清算は冷静に書面で進めるのが得策です。対応に悩む滞納があれば、督促の文面づくりからご相談いただけます。

亡くなった方の「最後の確定申告」を、相続人が代わりに行います。

賃料収入のあった方が亡くなると、その年の1月1日から亡くなった日までの不動産所得について、相続人が代わりに確定申告をする必要があります。これが準確定申告で、期限は相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。相続放棄の3か月、相続税の10か月と並ぶ、収益物件ならではの期限として覚えておいてください。

また、亡くなった方が青色申告をしていた場合、相続人が引き続き青色申告の特典を受けるには、相続開始の時期に応じた期限内に、自分名義の青色申告承認申請書を税務署へ出す必要があります。これを忘れると、初年度は白色申告になってしまうことがあります。

このあたりの税務は税理士の分野ですので、当事務所では提携税理士と連携し、名義変更の手続きと税務の期限管理を同時に進める体制でサポートしています。「どの期限が、あと何日か」を最初に一覧にしてしまうのが、収益物件の相続を落ち着いて進めるコツです。

「親がやっていたから続ける」の前に、数字で健康診断を。

収益物件を継ぐか売るかは、物件の健康状態を数字で見てから決めることをおすすめします。チェックするのは、満室時と現状の年間賃料、固定資産税・管理費・修繕費を引いた実際の手取り、今後10年の大規模修繕の見込み、そして空室や滞納の状況です。利回りが立っていて管理の負担が小さいなら継ぐ価値は十分ありますが、築年数が進んで修繕が迫っている物件は、「黒字に見えて、実は大きな出費の直前」ということもあります。

売ると決めた場合、アパートは入居者がいるままオーナーチェンジ物件として売却できます。駐車場や貸地は、利用者との契約条件が整理されているほど買い手がつきやすくなります。逆に、契約関係があいまいなままだと価格を下げる原因になるため、売る場合こそ契約の棚卸しが効きます。貸地は借地人さんに底地の買い取りを持ちかけると、第三者に売るより高く早くまとまることも多く、交渉の選択肢として覚えておく価値があります。

分け方で避けたいのは、「決められないから、きょうだい共有で持っておく」という選択です。修繕ひとつ、賃料の値上げひとつにも共有者の足並みが必要になり、収益物件の機動力が失われます。次の相続で共有者がさらに増えれば、売ることも建て替えることもできない物件になりかねません。

また、海外在住の相続人がアパートを取得すると、税金の面で特有の仕組みが働きます。日本の非居住者に賃料を支払う借主（事業者の場合）には源泉徴収の義務が生じ、確定申告のために納税管理人を日本に置く必要も出てきます。海外にいる方が収益物件を継ぐ場合は、この手間まで織り込んで判断しましょう。

遠方や海外に住んでいて管理に関われない相続人が物件を取得すると、負担が続きます。継ぐ人には物件を、他の相続人には預貯金や代償金を、という分け方の設計も含めて、数字をもとにご家族で話し合いましょう。

手続きの流れは自宅の相続と同じ。違うのはスピード感です。

名義変更の手順そのものは、自宅の相続と同じです。本国の身分関係書類で相続人を確定し、遺産分割協議書を作り、法務局で相続登記をします。外国籍の方は書類集めに2〜3か月かかること、海外の相続人にはサイン証明が必要なことも同じです。

違うのは、その間も賃料と契約が動き続けるという点です。だからこそ、書類集めと並行して、賃料の流れの整理、契約の棚卸し、税務の期限管理を同時に走らせる必要があります。ばらばらの専門家に順番に頼んでいては、期限に間に合いません。

当事務所は司法書士兼宅建士として、相続登記と収益物件の売却・賃料査定をひとつの窓口で行い、税務は提携税理士と連携します。借主さんへの通知文の作成や、海外の相続人への説明資料まで含めて、「止めない相続」を一括でお手伝いします。