【相続した実家土地建物の実際の売り方】名古屋のごとう司法書士事務

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【相続した実家土地建物の実際の売り方】名古屋のごとう司法書士事務

2025/02/04

まずはじめに

 

親や親族から相続した実家の土地や建物は、多くの思い出が詰まった特別な場所です。しかし、その一方で「遠方に住んでいて管理が難しい」「維持費や固定資産税の負担が大きい」「空き家のまま放置すると劣化が進む」といった現実的な問題にも直面します。特に最近では、空き家問題が社会的な課題となっており、使わない不動産をそのままにしておくことのリスクも指摘されています。

こうした背景から、相続した実家の土地や建物を売却することを検討する方が増えています。しかし、不動産の売却は多くの方にとって初めての経験です。何から始めれば良いのか、どんな手続きが必要なのか、税金の負担はどの程度になるのか、といった疑問や不安を抱えることも少なくありません。また、兄弟姉妹など相続人が複数いる場合には、遺産分割の話し合いや意見の調整が必要になることもあります。

さらに、2024年4月からは相続登記の義務化がスタートし、不動産の名義変更を放置することで過料が科される可能性もあります。このため、売却を考えている方はもちろん、すぐに売る予定がない方も早めの手続きが求められます。

本記事では、司法書士兼宅地建物取引士の立場から、相続した実家の土地や建物をスムーズに売却するための具体的な手順や注意点を詳しくご紹介します。相続登記のポイントから、売却にかかる税金や費用まで、分かりやすく解説しますので、初めて不動産を売却する方でも安心してお読みいただけます。

1. 相続登記の完了が売却の第一歩

1. 相続登記の完了が売却の第一歩

相続登記とは?

相続登記とは、被相続人(故人)が所有していた不動産の名義を、相続人に正式に変更するための法的手続きです。土地や建物などの不動産は、登記簿に記載されている名義人が所有者として認められます。したがって、不動産を相続した場合、まずはこの名義を自分のものに変更しなければ、売却やその他の処分行為を行うことができません。

たとえば、親から実家を相続したものの、名義がまだ親のままの場合、その不動産を買いたいという人が現れても、売買契約を結ぶことは法律上不可能です。銀行で住宅ローンを組む買主も、名義が相続人に変更されていない物件については融資の承認が下りないことが多く、結果として売却の話が進まなくなってしまいます。

相続登記は、単なる名義変更の手続きにとどまらず、その不動産の法的な権利関係を明確にする重要なステップです。不動産の売却をスムーズに進めるためには、この相続登記を早めに済ませておくことが欠かせません。

なぜ相続登記が必要なのか?

相続登記を行わずに放置すると、以下のようなさまざまな問題が発生する可能性があります。

  1. 売却ができない
    先述の通り、名義が故人のままでは売却手続きを進めることができません。買主が現れても契約が成立せず、せっかくの売却チャンスを逃してしまいます。

  2. 相続人間でのトラブル発生
    相続登記をせずに放置していると、相続人が増えたり、相続人の一部が亡くなった場合に、その配偶者や子供が新たな相続人となります。このように相続人が世代を超えて増えていくと、遺産分割協議が複雑化し、話し合いがまとまらなくなるリスクが高まります。

  3. 不動産の管理が困難になる
    名義が曖昧なままだと、固定資産税の支払い義務者が不明確になったり、不動産の管理や維持が困難になります。特に遠方に住んでいる場合や、相続人が複数いる場合には、管理責任の所在が曖昧になることでトラブルの元となります。

  4. 相続登記の義務化による過料のリスク
    2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これにより、従来のように「そのまま放置しておく」という選択肢は事実上なくなります。

相続登記の流れと必要書類

相続登記は、以下の手順で進められます。

  1. 必要書類の準備
    相続登記には多くの書類が必要です。正確に準備するために、以下の書類を確認しましょう。

    • 被相続人(故人)に関する書類
      ・出生から死亡までの一連の戸籍謄本(相続人の確定に必要)
      ・住民票の除票(被相続人の最終住所を証明)
      ・固定資産評価証明書(土地・建物の評価額を確認)

    • 相続人に関する書類
      ・相続人全員の戸籍謄本(相続関係を証明)
      ・住民票(登記簿に記載する住所を確認)
      ・印鑑証明書(遺産分割協議書に押印する際に必要)

    • 遺産分割協議書
      相続人が複数いる場合、誰がどの財産を相続するかを話し合い、全員が合意した内容を文書にまとめます。この協議書に全員の署名と実印が必要です。

  2. 法務局への登記申請
    書類が揃ったら、不動産が所在する地域を管轄する法務局に相続登記を申請します。登記申請書には、不動産の所在地や相続人の情報、遺産分割の内容などを正確に記載します。書類に不備があると受理されないため、慎重に準備することが重要です。

  3. 登録免許税の納付
    相続登記には、登録免許税という税金がかかります。金額は不動産の固定資産評価額に基づき計算され、**固定資産評価額の0.4%**が一般的な税率です。例えば、評価額が1,000万円の土地の場合、4万円の登録免許税が必要です。

  4. 登記完了の確認
    登記が完了すると、法務局から登記識別情報(権利証)が交付されます。この情報は不動産の売却時に必要となるため、大切に保管しましょう。

司法書士に依頼するメリット

相続登記は自分で手続きを行うことも可能ですが、専門的な知識が求められるため、多くの方が司法書士に依頼しています。特に以下のような場合には、専門家のサポートを受けることで手続きがスムーズに進みます。

  • 相続人が多く、遺産分割が複雑な場合
    遺産分割協議書の作成や相続人間の調整が必要な場合、司法書士が間に入ることで公正かつ円滑に話し合いを進められます。

  • 遠方の不動産を相続した場合
    管轄の法務局に直接足を運ぶ必要がなくなり、手続きの手間を大幅に省くことができます。

  • 書類の不備やミスを防ぎたい場合
    登記申請においては、些細なミスでも手続きが滞ることがあります。司法書士に依頼すれば、書類作成や申請の正確さが保証され、安心して手続きを進められます。

  • 相続登記と同時に売却も検討している場合
    司法書士兼宅地建物取引士であれば、相続登記の手続きと並行して不動産売却の相談も一貫して行うことができ、時間と手間を大幅に削減できます。

相続登記を早めに完了させることで、不動産の売却手続きがスムーズに進むだけでなく、相続人間のトラブルや法的リスクを避けることができます。相続した不動産の売却を考えている方は、まずこの相続登記の完了を最優先に進めましょう。

2. 不動産売却の具体的な手順

2. 不動産売却の具体的な手順

相続登記が完了した後、いよいよ不動産の売却に向けた具体的な手続きを進めていきます。不動産の売却は、単に「買いたい人が現れたら売る」という単純な流れではありません。適正な価格設定買主との交渉契約の締結、さらには税務申告まで、多くのステップを踏む必要があります。ここでは、不動産売却の全体の流れを段階的に詳しく解説します。

1. 不動産の現状確認と査定依頼

まずは相続した不動産の現状を正確に把握することが重要です。これにより、どのような方法で売却を進めるのが最適か判断しやすくなります。

不動産の現状確認

  • 土地の形状や面積:土地の広さや形状によって、利用価値や評価額が大きく変わります。法務局の登記簿謄本や測量図を確認しましょう。
  • 建物の状態:築年数や建物の構造、修繕の必要性などを確認します。老朽化が進んでいる場合、解体して更地にした方が売りやすいこともあります。
  • 法的制約:都市計画法や建築基準法による制限、用途地域、接道義務の有無など、法的な条件を確認する必要があります。これらは売却価格に大きく影響します。

査定の依頼

現状確認ができたら、不動産会社に査定を依頼します。査定は一社に絞るのではなく、複数の不動産会社に依頼することが重要です。これにより、市場の相場感を掴むことができ、適正な売却価格の設定に役立ちます。

査定には机上査定訪問査定の2種類があります。

  • 机上査定:過去の取引事例や周辺地域の相場データを基に算出される簡易的な査定。短時間で結果が得られますが、正確さはやや劣ります。
  • 訪問査定:実際に不動産会社の担当者が現地を訪れて、建物の状態や立地条件を細かく確認した上で行う査定。より正確な価格が提示されます。

2. 売却活動の開始と買主の募集

査定結果に基づいて、希望する売却価格を決定したら、次は実際に売却活動を開始します。この段階では、不動産会社と媒介契約を締結し、買主を探すための広告活動が行われます。

媒介契約の種類

不動産会社と売却の契約を結ぶ際には、媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴を理解して選びましょう。

  1. 専属専任媒介契約

    • 一社の不動産会社にのみ売却を依頼します。
    • 売主自身が見つけた買主にも売却できない制約があります。
    • 不動産会社は1週間に1回以上の活動報告が義務付けられており、積極的に売却活動を行います。
  2. 専任媒介契約

    • こちらも一社にのみ依頼しますが、売主自身で買主を見つけた場合は直接売却することが可能です。
    • 不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があります。
  3. 一般媒介契約

    • 複数の不動産会社に同時に依頼できます。
    • 売主自身で買主を見つけても問題ありません。
    • 報告義務はなく、不動産会社の積極性にばらつきが出ることがあります。

広告活動と内見対応

媒介契約を締結したら、不動産会社がインターネット、チラシ、不動産情報サイトなどで物件の広告を行います。広告活動を通じて、購入希望者が現れた場合には、**内見(見学)**が行われます。

内見の際には、以下のポイントに注意しましょう。

  • 清掃と整理整頓:第一印象が大切です。室内や庭の清掃を行い、見た目を良くしておきましょう。
  • 修繕の有無:大きな修繕は不要ですが、目立つ汚れや故障は修理しておくと、買主に良い印象を与えます。
  • 柔軟な対応:内見希望者のスケジュールに合わせて柔軟に対応することで、成約率が高まります。

3. 売買契約の締結と引き渡し

購入希望者が現れて条件が合意に達したら、売買契約を締結します。この段階では、法的な手続きや書類の準備が重要となるため、司法書士のサポートを受けることをおすすめします。

売買契約の締結

売買契約書には、以下の内容が記載されます。

  • 物件の詳細:土地や建物の所在地、面積、構造など。
  • 売買代金:合意した金額と支払い方法(手付金、残代金など)。
  • 引き渡し条件:引き渡し日、現況(空き家、現住など)。
  • 契約不適合責任:売主が物件の隠れた瑕疵に対して負う責任範囲。

契約時には、買主から**手付金(通常は売買価格の5〜10%)**が支払われます。この手付金は、契約の成立を示す重要な要素です。

登記手続きと残代金の受領

契約が完了した後は、引き渡しに向けて登記の準備を進めます。司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きを行います。買主から残代金が支払われると同時に、不動産の鍵や関連書類を引き渡し、正式に売却が完了します。

売却後の手続き

売却が完了したら、翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行う必要があります。不動産売却によって得た利益(譲渡所得)に対して課税されるため、税務署への適切な申告が必要です。譲渡所得税の計算や特例の適用については、税理士や司法書士に相談することでスムーズに進められます。


以上が不動産売却の具体的な流れです。初めての不動産売却でも、段階を追って慎重に進めることでスムーズに取引を完了させることができます。特に相続不動産の売却では、法的な手続きや税務処理が複雑になりがちですので、司法書士や不動産の専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

3. 売却に伴う税金と費用の注意点

3. 売却に伴う税金と費用の注意点

相続した不動産の売却には、さまざまな税金や費用が発生します。これらのコストを正しく理解し、事前に準備しておくことで、売却後の予期せぬ出費やトラブルを避けることができます。この章では、不動産売却に関連する税金や費用について、具体的かつ詳細に解説します。

1. 不動産売却にかかる税金

譲渡所得税とは?

不動産を売却して得た利益には譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、売却によって得た「利益」に対して課税される税金で、所得税住民税の2つに分かれます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

  • 売却価格:実際に買主から受け取る金額です。
  • 取得費:不動産を購入した際の費用や、相続の場合は被相続人が購入したときの価格です。取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算で取得費とすることができます(概算取得費)。
  • 譲渡費用:売却にかかった仲介手数料や登記費用、測量費、解体費用などが該当します。

相続不動産の取得費に関する注意点

相続した不動産の場合、取得費が不明であることが多くあります。特に、被相続人が不動産を購入した時期が古かったり、資料が残っていなかったりすると、正確な取得費の算出が困難になります。

この場合、前述の通り概算取得費として売却価格の5%を取得費とすることが可能ですが、これでは譲渡所得が大きくなり、税負担も増加します。そのため、可能な限り被相続人の購入時の契約書や領収書を探すことが重要です。

「取得費加算の特例」の活用

相続した不動産を売却する際に利用できる税制優遇として、**「相続財産の取得費加算の特例」**があります。この特例は、相続開始から3年以内に不動産を売却した場合に適用され、相続税の一部を取得費に加算できるというものです。

  • 特例の適用条件
    • 相続発生から3年以内に不動産を売却すること。
    • 相続税の申告をしていること。

この特例を利用することで、譲渡所得が圧縮され、結果として課税額を大幅に減らすことができます。特例の適用には、確定申告の際に適切な書類の提出が必要となるため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産の譲渡所得税は、保有期間によって税率が異なります。相続不動産の場合、被相続人の所有期間も含めて計算するため、注意が必要です。

  • 短期譲渡所得(所有期間が5年以下):
    所得税30%、住民税9%、合計39%の税率が適用されます。

  • 長期譲渡所得(所有期間が5年超):
    所得税15%、住民税5%、合計20%の税率が適用されます。

相続の場合、多くのケースで長期譲渡所得が適用されるため、税率は20%となることが一般的です。

2. 不動産売却にかかるその他の費用

不動産を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。これらの費用も事前に把握しておくことで、売却後の手取り金額を正確に予測できます。

不動産仲介手数料

売却を仲介してもらった不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬として売却が成立した際に支払います。仲介手数料の上限は法律で定められており、一般的には以下の計算式が用いられます。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例)売却価格が2,000万円の場合
2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円(+消費税)

仲介手数料は、売却活動の進め方や広告の範囲によっても異なる場合があるため、契約時にしっかり確認しておきましょう。

登記関連費用

不動産売却時には、司法書士に依頼して抵当権抹消登記所有権移転登記を行う場合があります。

  • 抵当権抹消登記:住宅ローンが完済されている場合でも、抵当権が残っていることがあります。この場合、抹消登記を行う必要があり、司法書士への依頼費用として1~2万円程度が相場です。

  • 登記簿謄本取得費用:法務局で取得する登記簿謄本の費用も必要です。1通あたり600円程度です。

測量・境界確定費用

土地を売却する場合、土地の境界を明確にするための測量が必要となる場合があります。特に、隣地との境界が不明確な場合には、専門の土地家屋調査士に依頼して測量を行います。測量費用は土地の面積や立地条件によって異なりますが、20万円~50万円程度が一般的な相場です。

建物の解体費用

老朽化した建物を解体して更地として売却する場合には、解体費用が発生します。解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、木造住宅の場合は坪あたり3万円~5万円が目安です。鉄筋コンクリート造の場合は、これより高額になることが一般的です。

解体によって更地にすると売却しやすくなることがありますが、解体費用が利益を圧迫する可能性もあるため、事前にシミュレーションを行いましょう。

3. 売却後の税務申告と手続き

不動産の売却が完了した後も、税務申告を含むいくつかの手続きを行う必要があります。これを怠ると、追徴課税などのリスクが発生するため注意が必要です。

確定申告の手続き

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。確定申告の際には以下の書類が必要です。

  • 売買契約書のコピー
  • 登記簿謄本
  • 仲介手数料などの領収書
  • 取得費に関する書類(購入時の契約書や領収書)
  • 譲渡費用の明細

譲渡所得税の特例(3,000万円特別控除や取得費加算の特例など)を利用する場合には、必要な証明書類も揃える必要があります。

固定資産税の清算

不動産の売買契約では、固定資産税の精算も重要なポイントです。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却の際には日割り計算で買主と負担を分け合います。売買契約書にこの取り決めを明記しておくと、後々のトラブルを防ぐことができます。


まとめ

相続した不動産の売却には、譲渡所得税をはじめとする税金や、仲介手数料、登記費用、測量費用など多岐にわたる費用が発生します。特に、相続不動産特有の税務処理や特例の適用については専門的な知識が必要となるため、司法書士や税理士と連携しながら進めることをおすすめします。

事前に必要な費用と税金を正確に把握し、適切な計画を立てることで、売却後の手取り額を最大化し、トラブルを未然に防ぐことができます。不明な点があれば、ぜひ専門家に相談し、安心して不動産売却を進めましょう。

まとめ

まとめ

相続した実家の土地や建物の売却は、多くの方にとって人生で初めて経験する大きな出来事です。思い出が詰まった不動産を手放すことには、感情的な葛藤も伴いますが、現実的な問題として維持管理の負担や固定資産税の支払い、老朽化による空き家リスクなどを考慮すると、早めに売却を検討することが賢明な場合も少なくありません。

不動産売却のプロセスは、相続登記の完了から始まり、不動産の査定と売却活動売買契約の締結と引き渡し、そして税務申告まで多岐にわたります。それぞれのステップには法律的な手続きや税務上の注意点が存在し、慎重に進める必要があります。特に相続登記が完了していなければ、そもそも売却のスタートラインに立つことすらできません。2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に登記を行わないと過料が科されるリスクもあるため、早期の手続きを心がけましょう。

売却活動を進める際には、不動産会社との信頼関係が重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な市場価格を把握することで、納得のいく価格での売却が可能になります。媒介契約の種類や広告活動の内容についても、しっかりと理解した上で進めることが、スムーズな売却への近道です。

また、売却に伴う税金や費用についても事前の準備が不可欠です。譲渡所得税や住民税、固定資産税の清算など、売却後に必要となる税務申告の手続きを怠ると、後々のトラブルにつながることもあります。特に相続不動産の売却においては、「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」など、税負担を軽減できる制度もあるため、これらの特例を最大限活用するために、司法書士や税理士といった専門家のサポートを受けることをおすすめします。

不動産の売却は一度きりの大きな取引です。感情的な側面だけでなく、法律的・経済的な観点からも冷静に判断し、計画的に進めることが成功への鍵となります。特に複数の相続人が関わる場合には、遺産分割協議や意見の調整が必要になることもあり、スムーズなコミュニケーションが求められます。

最終的には、**専門家の力を借りることで、不安やトラブルを未然に防ぎ、安心して売却を進めることができます。**司法書士兼宅地建物取引士として、相続や不動産売却に関するお悩みを一人ひとりに合わせたオーダーメイドの対応でサポートいたします。相続した不動産の管理や売却について少しでも不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。適切なアドバイスと手厚いサポートで、大切な資産を最良の形で活用するお手伝いをいたします。

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