相続した不動産を売却する3つのポイント【名古屋のごとう司法書士事務所】

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相続した不動産を売却する3つのポイント【名古屋のごとう司法書士事務所】

2020/07/02

相続不動産を売却する時に考えたいこと3選

不動産を相続した場合、そのまま売却を検討される方もいると思います。
思い出の不動産ですが、使い道がない場合は売却して他の人に活用してもらう方法も一つです。

 

そこで、今回は、相続した不動産を売却する際に考えてみたいことを3つご紹介します。

相続した不動産は、自分で購入したわけではないので、相続した不動産自体について詳しい事情や情報がない場合が多いと思います。ご両親の実家であったとしても、子供のころに住んでいただけで、購入の経緯や事情は知らないことが多いのではないでしょうか。

しかしながら、不動産を売るときには、これらのことが大切になることがあります。

 

また、相続不動産の売却は早く手続きをしてしまいたい事情があることもあります。
相続税の納付のための現金が欲しい、早く相続人で売却代金を分配したいなど、さまざまな事情により早期売却が望まれることも多いと思います。

 

名古屋の司法書士が、相続不動産を売却する時に知っておきたいポイントを解説します。

 

1 家や荷物(ゴミ等)は処分しなくてはいけないのか

居住用として住んでいた家の場合、洋服や食器、家電製品など様々なものが残っていると思います。いらないものでも捨てられずに残っていたものもあるでしょう。そういった、処分してしまいたいものはやはりすぐに整理しておかないと売れないのでしょうか?

 

売り方にもよりますが、「現況有姿」の売買という方法もあります。

現況有姿とは、一般的には土地や建物の現状のまま売却する方法をいいます。
つまり、家であれば、荷物はそのまま残してよいことになります。また、家の設備(空調、水回り等)に修理が必要でもそのままの状態で売ることもできます。

手間をかけて修理したりする必要はありません。責任もい負いません。

 

また、土地として売る場合でも、建物を解体除去する必要もありません。
建物ごと買い取ってもらい、買主の責任で解体等をしてもらうのです。

 

このような現況有姿は、売主の方にとってかなり負担が減るので、検討してみてはいかがでしょうか。

通常は、このような売買は、買取業者が行うことが多いと思います。
その他、売買代金等の契約条件に折り合いがつけばとても楽な方法です。売主は、売買代金を受け取るだけで他の心配をしなくてよいのですから、余計な心配が必要ありません。

2 土地の測量はいるのか

昨今の土地の売買では、測量は売主の方でやるものとなっています。

隣地との境界線がはっきりしない土地はトラブルのもとですから、仕方ありません。

 

しかし、この測量は時に問題になります。
地域によって測量のやり方や実務は異なりますが、測量をするにはある程度の時間がかかるのと、場合によっては境界線で争いになったりするからです。

 

確定した測量をするには、最後に境界線について接する隣地の所有者の合意の印鑑が必要になります。
境界線に納得いかない場合や、そもそも所有者が不明の場合など事情によって立会いの印鑑がもらえないことがあるのです。測量ができない事で、売買契約が白紙撤回になってしまうこともあります。

 

近年、近隣トラブルが増加しています。権利意識の高まりによってお互い様というより自己の権利を主張する傾向が強くなっているので、測量問題は売却にあたり侮れない問題なのです。
まして、相続不動産は、相続人と隣地の所有者に交流がないことも多く、また相続人は土地の事情も知りません。測量によって越境があったり、被相続人が生前隣地所有者と口約束をしていたことがあるなど、予期せぬトラブルに巻き込まれることもあるのです。

 

しかし、中には、測量を無しで不動産売買できることもあります。
多くの場合は、個人の方というより一部の買取専門業者です。

こちらも、その他の売買契約の条件等が合えば、利用する価値はあると思われます。

3 瑕疵担保責任(契約不適合責任)

不動産の売買契約をする時には必ずチェックしたい項目です。

民法改正により、少し呼び方が変わったりしましたが、いわゆる瑕疵担保責任(改正後は、「契約不適合責任」とよばれています)

 

例えば、売買契約をして、売買代金を受け取って土地の引渡しが終わった後に、地中からゴミが出てきたときにだれの責任と負担でごみを除去するのかという問題です。

 

土地にゴミが埋まっていることは、普通、売主買主ともに知りません。でも、買主としては、ごみの埋まっている土地を契約書記載の売買代金で買うつもりはなかったと言いたくなるでしょう。ごみ処理の分を売買代金から引きたくなります。

 

このように、売主と買主が知らない事情によって、買主の購入目的に沿った活用がそのままではできないような場合に問題の解決に誰が責任を負うか、契約書に明記しておくことが必要になります。通常は、物件引渡し後、1~3か月ぐらいは、上記のような不都合な事実が分かった場合、売主の費用負担で解決する特約がされることが多いのです。

 

しかし、相続などの事情を知らない不動産売買では、あとからどのような事実が明らかになるか不安です。場合によっては、土壌汚染が判明するかもしれません。昔の土地はガラやごみが埋まっていることはよくあります。所有者も知らないことが多く、売った後に気がつくことも多いのです。

このように相続した不動産の売買では、売買契約と物件の引渡しで、その後の責任を免れる方法が良いとされています。

 

このような瑕疵担保責任(契約不適合責任)を無しで、買ってくれる買取業者等もいます。

相続の事情によっては、このような買取業者に買ってもらうのも良いでしょう。

最後に

名古屋の司法書士が、相続した不動産を売却する際に考えたいポイントを3つ解説しました。

 

1現況有姿、2測量なし、3瑕疵担保責任(契約不適合責任)なしで買い取る業者もいます。ただし、信頼のおける業者を選ぶようにしましょう。このような買い方は、買主にとってリスクを負うものです。高い専門性と信頼のおける会社でないとできない買い方なのです。

中には、利益を出すために強引なやり方で売買後にその土地を活用する事例もあるようです。近隣住民や関係者とのトラブルになることもあります。

 

相続した不動産は、相続人にとっては自分の不動産ではないので、事情が分からない不動産です。相続不動産を売却して売却代金を相続人で分配することが一番の目的であれば、売主である相続人が何もしないで売る上記の3つの条件を満たす売却は理想的といえます。

当事務所でもそのような買取業者の手配をすることができます。もし検討してみたいとお考えの方はお気軽にご相談下さい。買取の見積もりを取って検討していただくだけも構いません。無料です。ご興味があれば、まずは、どのような売却になるのかイメージをつかんでみてはいかがでしょうか。

 

相続不動産は安全に確実に売却するようにしましょう。

 

 

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