アパートや空家の売却・買取の相談を随時受付中【名古屋のごとう司法書士事務所】
2019/11/24
アパート入居者の立退きは簡単！？
相続などでアパートやマンションのオーナーになる場合があります。
相続する不動産ですから、老朽化も進んでいる場合が多いと思いますが、どうすればよいのでしょうか？
名古屋のごとう司法書士事務所でも、毎年このようなご相談は少なくありません。
最近は地震や豪雨などの自然災害が全国で多発しております。異常気象が続きますから、空き家・アパート所有者としては何かと心配です。不具合が生じた場合の修繕費の負担は少なくありません。入居者退去の後の原状回復費用の負担もばかになりません。定期的に外壁塗装工事なども必要です。また、夜逃げや自殺、孤独死などトラブルに巻き込まれる可能性もありますし、場合によっては事故物件となり、以後の入居者が見つかりにくくなることもあり得ます。
そこで、アパート等を壊して売却したり、買い取ってもらいたいと考える人も多いのではないでしょうか？
一般の方が相続でいきなり賃貸物件のオーナーになるのは不安な点が多いと思います。賃料収入というメリットは大きいですが、その分上記のようなリスクもあります。アパートやマンションを相続をした場合は、しっかりと将来性を見極めましょう。
例えば、名古屋であれば、地下鉄の駅から徒歩10分以内であるか（徒歩圏か否か）、周辺の競合アパートやマンションの調査です。競合の調査では、新築の戸建てやマンションが競合になることもあります。賃料によっては、新築の住宅ローンの毎月の返済額と比較して、賃貸にするか持ち家にするかを検討するケースがあるからです。このようにアパートやマンションの将来性は、様々な視点から分析する必要があります。
１ 相続したアパート売却の相談事例
今日はそんなご相談のお話を聞きに、出張でいってきました。
アパートのうち、幾つか入居者がまだいる状態です。退去を促すためいろいろと調べたり、区役所の無料法律相談に行って対処法を聞いて試行錯誤されていました。ところが、進め方がまずかったのか、入居者の方とややもめてしまい、退去の話し合いが平行線となり、どうしていいかわからないので相談を受けたいという内容でした。
こういったケースは意外に少なくありません。
現代は、簡単な情報は無料で誰でも取得できます。自分の法律上の権利を簡単に知ることができ、今までのやり方が通用しないのです。相手は、何も知らないのではなく、ある程度の法律の情報を持っていることを前提に交渉を進めなくてはいけないのです。その辺りはやり方があり、なかなかマニュアルや本などで調べてもかかれているものではありません。
過ぎてしまったことは仕方ないので、これからの対処法を中心にアドバイスをしました。
私自身、法律相談を日々受けていますが、貸主の立場と借主の立場の両方から相談を受けたることがあり、お互いの気持ちはよくわかります。いつも感じることですが、もう少し退去の交渉の初期段階でうまくやっていればなぁと感じます。これは、単なる法律知識だけでもダメな部分です。
例えば、住居用の借主とお店などの商売をやっている借主の立退きでは全く難易度が異なります。後者の、商売をやっている人の退去の方が難しいのが一般的です。居住用の借主とは立退料も全く異なります。実務上は、立退料として1000万円以上かかることもあるのです。これを聞いて、多くの地主の方は驚かれます。賃貸借契約の解除に必要な正当事由を判断するうえで、立退料が伴うことが実務上は多いので、地主の方には頭の痛い話です。
立退きの諸々のリスクを考慮すると、多少安いと感じても面倒なことなく売買代金を受け取るだけですので、悪いばかりの話ではありません。立退きは基本的に弁護士などの専門家が介入しないとなかなか問題が解決しません。弁護士探しから弁護士費用の負担も考えて、折り合いのつく価格になることもありますので、まずは空き家・アパートの買取査定をしてみて下さい。
ただし、買取条件で重要な賃貸借契約や入居者の情報などにより買取金額は大きく異なります。依頼をするにしてもある程度の賃貸借等の法律知識を持ってれば、正しい正確な情報を伝えられます。また、買取金額だけに注目するのではなくい、買取条件もしっかりチェックしましょう。売主負担による測量や境界線の明示、場合によっては、入居者退去が条件となっているケースもあります。ご希望に沿った売却条件になっているかは必ず確認して下さい。
２ オーナー様の実際のところ
多くのオーナー様は、皆さん同じような悩みを抱えています。
物件管理を専門会社に任せられる人はいいですが、費用面を懸念して自分で管理されているオーナー様は少なくありません。アパートやマンションを建てる時の収支計画を業者任せにして銀行融資で収益物件の所有を始めた人は、運がよければ、問題なくいきますが、やはりそう甘くはありません。多くの場合、収支がうまく合わず、10年も経過すれば、地域の他の競合物件に負けてしまい、部屋の設備や修繕に多くのお金がかかり、また賃料の値下げを余儀なくされる話はよく聞きます。
過去の話を蒸し返してもどうしようもありませんので、これからのことを考えるようにしましょう。
一般的には、収益物件の所有は、所有開始から、売却までを一つの収支のサイクルで考えます。よって、多くの地主様やオーナー様は、実はローンを支払っているうちは、質素な生活をしているケースがあります。収支がトントンでも問題ないのです。売却によって、所有当初からの投資金額を回収し、おつりがきますから。
しかしながら、途中でローンの支払いが苦しくなったり、外壁塗装なので大規模修繕費が払えない、退去の際の原状回復費用がきついなどの理由で売却を検討するケースも多いのです。
売却をしてローンなどの債務を精算できるのであれば、十分あり得る選択でしょう。
ローンを支払っている状態でもアパートやマンションの売却はできます。
ただし、売却代金でローンを一括返済できることが条件です。
売買をして、代金受領と同時に金融機関への一括返済を手配します。そうすることで担保権者である金融機関は、抵当権抹消登記にも売買と同時期に行うことに応じるのです。
そうすれば、買主も安心して不動産を買うことができます。
また、「入居者との賃貸借契約がある状態でも、入居者の借主に許可なく売っても大丈夫なの？」と心配な方もいると思います。
いえいえ、全く問題ありません。売却が可能です。
借主の方に許可や事前連絡なしにアパートやマンションを売ってしまっても問題ありません。
敷金等の借主への返還義務のある者は、買主である新しい貸主に引き継がれます。したがって、借主にとっては、特に損をするような話ではないのです。
実際は、購入後に買主は、賃料の受取先口座の変更等もありますので、ついでにあいさつをされることが多いでしょう。
自分で物件を管理しているオーナー様は入居者の方と普段からコミュニケーションをとっているでしょから、いろいろと気にされる点が多いと思います。最近では、設備の不備による損害賠償請求をする借主も多いと聞きます。ごみの処理の仕方も雑な人も多く、カラスに荒らされたゴミ置き場を頑張って掃除されている方も多いのではないでしょうか。外国人の借主の方も増えています。文化や価値観が大きく違うこともあり、なかなかルールを守ってくれないケースもあるでしょう。
このような多くのオーナー様が抱える問題は皆さん共通の悩みです。
そうなると、どこかのタイミングで不動産を売却するを検討すべきかもしれません。
空き家、アパートの買取・売却のまとめ
名古屋の司法書士が、空き家・アパート・マンションの買取・売却について解説しました。
今回の相談では、買取条件の部分を重点的に説明し、今後に向けた対策を継続して行い、最終的には売却をして買い取ってもらうようにすることでまとまりました。買取ってもらうにしても、買い取れる状態でないと売れません。その辺りも大切ですので心当たりのある方はご注意下さい。
名古屋のごとう司法書士事務所では、アパートや空家に入居者がある状態での賢い売却方法をご紹介しています。随時ご相談を受け付けておりますので、お困りの方はお気軽に無料相談をご利用下さい。変なトラブルに巻き込まれずに、安心安全に売却代金を受け取れるようにしましょう。司法書士ならではの法律と手続き的な視点と売買実務をミックスさせた本当に役立つ情報を提供することを心掛けています。
