相続開始後の不動産の相続登記に必要な書類って何？【名古屋のごとう司法書士事務所】
2019/11/21
難しい相続登記に必要な書類を司法書士が詳解！！
不動産の相続登記に必要なものを名古屋の司法書士がご説明いたします。
そもそも「相続登記って何？」「相続登記では何が必要なの？」
相続に関してこんな疑問を持たれる方が多いのではないでしょうか。
相続登記とは、不動産の相続手続きのことです。亡くなった被相続人の登記名義になっている不動産の名義変更手続きなのです。名義変更とだけ聞くと簡単そうですが、実は結構面倒で難しい手続きなのです。銀行などの他の財産の相続手続きより厳格で面倒な手続きです。
不動産は重要な財産です。評価額が高額になことも多いでしょう。また活用することでさらなるお金を生み出す可能を秘めた財産なのです。登記は、国が管理しており、国民は不動産取引をする際に登記を参考にするのです。
相続が開始されるといろいろな手続きが押し寄せてきます。相続税の申告など期限のある手続きもあります。何が急ぎで何がじっくり考えていいのかすらわからないと不安ですよね。
相続は亡くなった直後が一番バタバタしてしまいます。そんな時は、まずは葬儀を終えてから落ち着いて考えてもよいでしょう。相続登記はその時にでも考えてみて下さい。でも、先送りにしているとずっと放置してしまうこともありますので、注意が必要です。
では早速、相続登記や登記制度について、名古屋の相続を扱う司法書士がご説明していきます。
１ 登記とは？
まず登記について簡単にご説明いたします。
「登記」とは、不動産に関する情報を管理する制度です。この登記制度の下で、日本における不動産は国が管理しています。ただし、現在、後述するように不動産に関するときは登記しなければならないといった義務がありません。つまり、登記を知らない可能性も含めて、現実の権利関係を登記記録に反映させていない状態は、全国で起こっています。ちなみに、登記できる内容としては、土地の面積や地目、建物の構造、床面積などや所有者の住所氏名などです。
では、登記は何のために必要なのでしょうか？
国が強制的に管理したいものであれば、すべての登記申請を義務化してペナルティを与えればよいはずです。しかし、実際の登記制度はそうなっていません。
なぜか？
実は、登記は、権利を守るための制度だからです。
登記記録に正しく権利関係をする事で自分の権利（所有権など）を守る働きがあるのです。法律的には民法の対抗要件の問題になります。この点は、また別の機会にでも詳しく触れたいと思います。
自分の権利をどのように守るかは、自己責任なので自分で決められるのです。実際は、登記申請にはお金がかかるので、やらないという方もいます。しかし、自分の権利を守るという本当の意味を理解したうえで、登記を利用するか否かを判断しなくてはいけません。法学部卒でもない限り、ほとんどの方は、「対抗要件？」という感じではないでしょうか。私もそうでした（笑）つまり、ほとんどの方は登記の重要性をあまり認識しないまま、登記をするかしないかを判断している可能性が高いのです。
２ 相続登記の手続きについて
話を相続に戻します。
上記のとおり登記制度を利用して、不動産を相続した内容を登記記録に反映させるのが、「相続登記」です。登記に記録をするには登記申請をする必要があります。これが登記の難しいところです。相続登記申請には添付書類が必要ですが、何を揃えればよいのか、一律決まっているようで決まっていません。ケースバイケースで用意をして登記申請する必要があるのです。相続の形に合わせて書類を準備します。
相続登記の書類には、戸籍集めなどの証明書集めと遺産分割協議書などの書類作成の2つがあります。
どちらも一般的にな慣れない書面で、かつ、法律用語が飛び交います。
よくわからない不安から、相続人同士に不信感が生まれることあるようです。正しくリードしてくれる人がいないと相続手続きが進まないこともあります。
ここでは、相続登記で基本となる添付書類をご紹介します。相続登記の実務を行っている司法書士が説明していきます。
父が亡くなり、相続人が母と子2人で、遺産分割協議をして不動産を母が相続をした場合では、一般的には以下のものが必要です。
①戸籍一式（被相続人父の出生から死亡までの記載のものすべて）
相続登記において、この戸籍が必要な趣旨は、相続人を特定するためです。
相続において、相続人を特定することは最初に行う作業で、かつ、最も重要なことのひとつです。なぜなら、相続人が特定できなければ、誰と相続の財産ついて話し合いをすればよいのかわかりません。権利のない人と話しても相続登記などの手続きはできないのです。
相続登記での戸籍は、基本的に被相続人の出生から死亡まで戸籍が必要ですが、ケースによっては、前妻の子に関する戸籍も必要な場合があります。ポイントは、相続人を証明することができる「戸籍」を集めるということです。この視点で戸籍を集めるとどの戸籍が必要か判断できます。
そのためには、ある程度の民法の知識である法定相続人について理解をしておく必要があるでしょう。子がいなければ、父母等の尊属、父母等もいなければ最後に兄弟に相続権が発生します。このような視点で相続登記に必要な戸籍集めをしていくとよいでしょう。
②住民票除票又は戸籍附票（被相続人父 本籍地ありのもの）
相続登記において、被相続人父の最後の住所を証明するためのものです。登記上の所有者と戸籍上の人物の住所をつなげるために必要になります。したがって、住民票除票でも戸籍附票でもどちらでも構いません。最後の住所が証明できればよいのです。住民票除票の場合は、本籍地が記載されているものを取得して下さい。
戸籍には、住所の記載がありません。前述の戸籍附票と戸籍は別物です。証明内容が違うので「戸籍」という名称に惑わされないようにしましょう。戸籍附票は住所を証明するものです。
相続登記において、住民票除票や戸籍附票が保存期間の満了等で取得できない場合は、別途権利証などの代わりのものを用意して、相続登記に添付する必要があります。
③現在戸籍（母と子2人）
相続人が生きて存在していることを証明するために必要になります。人の生死は、戸籍で判断されます。例えば、子が亡くなっていれば、亡くなるタイミングによって被相続人より先に亡くなっていれば代襲相続や後に亡くなれば数次相続が発生しており、相続人をさらに特定していくことになります。
④印鑑証明書（母、子2人）
相続の遺産分割協議書に相続人は実印を押印するため、それに対応する印鑑証明書が必要になります。これで、遺産分割協議書に実印が押されたことの確認をします。
※ただし、例外もあります。
⑤住民票（母）
相続の遺産分割協議によって、不動産を取得する人の住所を証明するために住民票が必要になります。ここで注意が必要なの点があります。必ず本籍地の記載された住民票を取得して下さい。これは、戸籍上の相続人と住民票をつなげるためです。
⑥評価証明書
相続不動産の固定資産税上の評価額が記載されたものです。これを使って、登記申請の際に納付する登録免許税を算出します。登録免許税は、確定申告のように申請時に自分で計算をして納付しなくてはいけません。これも一般の方にとっては大変なことだと思います。
以上が、基本的な必要書類です。
３ その他注意点
相続登記では、これに個別事案に応じて、必要書類をつけたりしていきます。相続登記は簡単なようでそうでもないものです。また、相続登記には完了までに時間がかかることも結構あります。自分で相続登記をする場合は、余裕をもって準備して登記しないと間に合わないことがありますので、注意しましょう。
例えば、相続した不動産を売却する場合は、基本的には、不動産仲介会社へ売却を依頼する前に相続登記を済ませておきましょう。相談に行っても、「最初に相続登記をまずして下さい」と言われてしまいますから。
当事務所でも、司法書士が宅建の登録をして、不動産売買の仲介も行っています。売却を検討されている方は相続登記から不動産の売却までまとめてご相談下さい。相談料は無料です。どのように不動産を相続させるとお得かなど法律や税務の観点も含めて、ご提案させて頂きます。この一連のサービスは、司法書士が専門的に注力している業務ですから、自信をもってご案内いたします。
まとめ
以上、相続登記の必要書類を中心に名古屋で相続登記の実務をこなしている名古屋の司法書士がお話ししました。
相続登記は時に時間のかかる手続きです。相続不動産の売却を検討されている方は早めの準備を心掛けましょう。
戸籍集めなどは、自分のもの以外は集めにくかったりします。手書きの戸籍を読んで解読する必要もあります。戸籍を読むにはある程度の慣れが必要です。書き方や癖があります。
相続に関してお困りの際は、司法書士などの相続登記の専門家へご相談されることをお勧めいたします。
