「生きているうちに名義を子どもに」と親が言い出したら～税金は相続が安く、書類は贈与が楽。外国籍のご家族が生前贈与と相続のどちらで名古屋の家を引き継ぐかを、贈与税と登記の費用、贈与登記の流れと書類、本国法の遺留分・特別受益の落とし穴まで名古屋の司法書士が比較して解説

名義を移す費用は相続が圧倒的に安く、必要な書類と署名は贈与のほうが圧倒的に少ない。外国籍の方はこの差が日本人より大きくなります。

まず費用の違いです。法務局に納める登録免許税は、相続による名義変更が固定資産税評価額の0.4%、贈与による名義変更が2%で、5倍の差があります。評価額1,500万円の家なら、相続は6万円、贈与は30万円です。次に不動産取得税です。相続で取得した場合はかかりませんが、贈与で取得すると課税され、住宅と土地には軽減措置があるものの、評価額1,500万円の宅地と住宅なら十数万円から二十万円台の負担が見込まれます。さらに贈与税です。日本にある不動産は「国内財産」として、もらった人が外国籍でも、海外に住んでいても、贈与税の対象になります。相続税には3,000万円＋600万円×法定相続人の数の基礎控除がありますが、贈与税の基礎控除は年110万円ですので、家を一度に贈与すると、何も工夫しなければ数百万円の贈与税になることがあります。税金だけを見れば、相続まで待つほうが安いのです。

次に書類の違いです。ここが外国籍のご家族で天秤が傾く点です。相続で名義を移すには、亡くなった方の出生から死亡までの身分関係を本国の書類で証明し、相続人全員を確定し、全員で遺産分割協議書に署名し、海外にいる相続人は現地で署名の認証を受ける必要があります。本国の家族関係の証明書や戸口簿を取り寄せて翻訳するだけで数か月、相続人の一人が音信不通なら年単位になることもあります（相続書類が集められないときの記事をご覧ください）。これに対して贈与は、親と子の二人だけの契約です。親の印鑑証明書と権利証、子の住民票、贈与契約書があれば、本国の書類も兄弟の署名も要りません。親が元気で日本にいる今なら、数週間で名義は移ります。

つまり、日本人の親子なら「税金が安い相続を待つ」が基本ですが、外国籍のご家族では「相続のときの書類の壁がどれだけ高いか」が判断を変えます。本国の身分登録に届出漏れがある、兄弟が複数の国に散らばっている、親が帰国して非居住者になる予定がある。こうした事情があるほど、贈与の「書類が楽」という利点は重くなります。

贈与税は暦年110万円か相続時精算課税の2,500万円＋年110万円で計算し、家の贈与では相続時精算課税を使うのが一般的です。

贈与税の計算には二つの方式があります。一つは暦年課税で、1年にもらった財産の合計から110万円を引いた残りに、10%から55%の累進税率をかけます。家のように評価額が大きい財産を一度にもらうと税率が高くなり、たとえば評価額1,500万円の家を子が暦年課税でもらうと、贈与税は数百万円になります。さらに2024年1月1日以降の贈与から、贈与者が亡くなる前7年以内の贈与は相続税の計算に戻す（加算する）仕組みに変わり、「相続の直前に贈与して相続税を減らす」方法は使いにくくなりました。

もう一つが相続時精算課税です。贈与した年の1月1日に60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与について選べる方式で、累計2,500万円までの特別控除があり、超えた部分に一律20%の贈与税がかかります。2024年1月1日以降は、これとは別に毎年110万円の基礎控除が加わりました。評価額1,500万円の家なら、相続時精算課税を選べば贈与の時点では贈与税がかからず、親が亡くなったときに、贈与時の評価額（から基礎控除を引いた額）を相続財産に足して相続税を計算します。相続財産の合計が相続税の基礎控除内に収まる家庭なら、結果として贈与税も相続税もかからないことが多く、家の生前贈与では、この方式を使うのが一般的です。要件は年齢と親子関係で、国籍の要件はありません。もらう子が海外に住んでいる場合でも、日本の不動産は国内財産として課税の対象ですから、同じ方式で申告します。

手続きの流れは、①贈与契約と登記を済ませる、②贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、子が税務署へ贈与税の申告をする（相続時精算課税を選ぶ場合は、その旨の届出書と親子関係を示す書類を添える）、③相続時精算課税を一度選ぶと、その親からの贈与は以後ずっとこの方式になり、暦年課税には戻せない、の順です。②を忘れると相続時精算課税は使えず、暦年課税で高い贈与税がかかりますので、登記の日程と申告の時期をセットで決めておきます。外国籍の子が申告するときは、親子関係の証明に本国の書類が必要になることがあり、ここだけは本国書類の出番です。

贈与契約書を作り、親の印鑑証明書と権利証、子の住民票をそろえて法務局に申請します。2026年10月からは国籍の申出が加わりました。

贈与で名義を移す登記は、親（贈与する人）と子（もらう人）が共同で法務局に申請します。流れは、①家の登記事項証明書と固定資産評価証明書を取り、評価額から税金を見積もる、②贈与契約書を作る、③必要書類をそろえて、不動産の所在地を管轄する法務局（名古屋市内なら名古屋法務局）へ申請する、④1〜2週間で登記が完了し、子の名義の登記識別情報が発行される、の順です。日本にある不動産の名義の移し方は、親子の国籍にかかわらず日本法で決まり（法の適用に関する通則法13条）、登記の手続きも日本人と同じです。

必要書類は、親の側が、登記識別情報（権利証）、3か月以内の印鑑証明書、固定資産評価証明書。子の側が、住民票の写し。共通で、贈与契約書（登記原因証明情報）と司法書士への委任状です。外国籍の方は、印鑑証明書は住民登録のある市区町村で日本人と同じように取れ、子の住民票は国籍・地域の記載のある外国人住民票を使います。2026年10月5日からは、相続や売買と同様に贈与でも、新しく名義人になる人が国籍（または地域）を法務局に申し出る「国籍の申出」が必要になりました。国籍・地域が記載された住民票を使えば、住所と国籍の証明を一通で兼ねられます（国籍の申出の記事をご覧ください）。

親または子が海外にいる場合は、書類が変わります。親が帰国して日本に住民登録がなければ印鑑証明書が取れないため、現地の公証人か日本の在外公館で署名の認証を受けます。子が海外在住なら、住所の証明は現地の公的書類か在留証明で代え、国内連絡先の登記も必要です。また、海外に住む子が日本の不動産を取得する場合は、2026年4月1日から始まった外為法の報告（取得から20日以内）の対象になることがあります。贈与を考えているなら、親が出国して印鑑証明書が取れなくなる前、子が日本に住んでいるうちに済ませるのが、書類の面でいちばん楽な時期です。

「生前に渡せば兄弟ともめない」は本国法では成り立たないことがあります。贈与と同時に、他の子への配慮と遺言が要ります。

生前贈与を考える親御さんの多くは、「自分が決めて渡しておけば、死後に兄弟で争わない」と期待されます。ところが、相続は亡くなった方の本国法によるため（通則法36条）、生前贈与が相続のときにどう扱われるかも本国法で決まり、日本法と違う結論になることがあります。

韓国籍の方を例にします。韓国民法では、相続人には遺留分（配偶者と子は法定相続分の2分の1）があり、遺留分の計算では、相続開始前1年以内の贈与を相続財産に戻すのが原則です（韓国民法1114条）。ただし、相続人の一人が生前贈与で特別受益を受けている場合は、この1年の制限は適用されず、何年前の贈与でも全額が遺留分の計算に戻されます（同法1118条による1008条の準用、大法院1995年6月30日判決）。たとえば、父が長男に評価額3,000万円の家を10年前に贈与し、亡くなったときの財産が預金500万円だけだった場合、二男は家の価額も含めて計算した遺留分の不足分を、長男に請求できます。「生前に渡したから家は兄弟の話し合いの外」とはならず、むしろ贈与を受けた長男が、相続のときに返還を求められる立場になるのです。日本法でも相続人への贈与は原則10年前までが遺留分の対象になりますが、韓国法には期間の上限がない点で、より重い扱いです。

遺産分割の場面でも同じです。韓国民法1008条は、生前贈与を受けた相続人の相続分を、その分だけ減らして計算する（特別受益の持ち戻し）と定めています。家を贈与された長男は、相続では預金を受け取れないか、受け取れても少なくなります。中国籍の方の場合、中国の相続法には日本や韓国のような遺留分はなく、労働能力がなく生活の手段もない相続人のために必要な取り分を残す仕組み（必留分）があるだけですが、生前贈与を受けた相続人の扱いは個別の判断になります。フィリピン籍の方は、子に法定相続分の相当部分を必ず残す強い仕組み（レジティーム）があり、生前贈与も相続時に持ち戻されます。

したがって、贈与を選ぶなら、同時に三つのことを決めます。第一に、他の子に何を残すか（預金、保険金の受取人、将来の売却代金の分け方）。第二に、公正証書遺言で、贈与した家と残りの財産の行き先を明確にし、韓国籍の方なら遺言で相続の準拠法を日本法に指定することで、本国法の遺留分の扱いから日本法の扱いに変えられること（韓国籍の方の遺言の記事をご覧ください）。第三に、贈与の経緯と理由（同居して介護をしている、など）を書面に残しておくこと。これらがそろって初めて、「生前に渡して争いを減らす」が現実になります。

贈与しない選択にも準備が要ります。遺言で協議を不要にし、本国書類を今のうちに集め、相続登記の期限を押さえます。

税金の差を重く見て「相続まで待つ」と決めた場合も、何もしなければ、相続のときに本国書類の収集と相続人全員の署名という壁がそのまま残ります。壁を低くする準備は三つです。

第一に、公正証書遺言です。「名古屋の家は長男に相続させる」と遺言に書いておけば、相続のときに兄弟全員の遺産分割協議書と署名は不要になり、海外にいる兄弟の署名の認証も要りません。韓国籍の方なら、遺言で準拠法を日本法に指定しておくと、相続分や遺留分の計算も日本法で行えます。遺言はいつでも書き換えられ、贈与と違って税金もかからず、親が家を手放さずに済みます。

第二に、本国書類の先取りです。相続のときに必要になる親の出生から現在までの身分関係の証明書（韓国籍なら家族関係証明書・基本証明書・婚姻関係証明書など、中国籍なら戸口簿や公証書）を、親が元気なうちに一度取り寄せて、届出漏れや氏名の表記ゆれがないかを確認しておきます。親本人なら簡単に取れる書類が、亡くなった後は相続人が取り寄せることになり、国によっては時間がかかります。親に聞いておきたいことは、別の記事（韓国籍の親に聞く5つのこと）にまとめています。

第三に、相続登記の義務と国籍の申出です。相続が起きたら、知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、2026年10月からは国籍の申出も加わりました。今のうちに親の登記上の住所が現在の住所とつながっているかを確認し、ずれていれば住所変更登記を済ませておくと、相続登記の書類が一つ減ります（住所がつながらないときの記事をご覧ください）。

五つの物差しで「贈与が向く家」「相続が向く家」を分け、どちらでも遺言とセットにします。

ご相談でお示ししている物差しは五つです。第一に、だれが住むか。子がすでに同居し、将来も住み続けるなら、贈与で早く名義を固める意味があります。だれも住まず売る予定なら、相続で名義を移してから売るほうが税金は軽く、空き家を売ったときの特例も使える可能性があります。第二に、親の居住予定。親が母国へ帰る予定があるなら、出国後は印鑑証明書が取れず、日本の不動産の贈与も売却も書類が重くなります。帰国前の贈与か、帰国前の遺言のどちらかを選びます（帰国前の家の記事をご覧ください）。第三に、評価額。固定資産税評価額が低い家ほど、贈与の登録免許税と不動産取得税の負担は小さく、相続時精算課税の2,500万円の枠に収まりやすくなります。第四に、兄弟の数と関係。兄弟が多く、海外に散らばり、関係が良好とは言えないなら、相続のときの署名集めは難しく、贈与か遺言で「協議が要らない形」にしておく価値が高まります。ただし本国法の遺留分の問題は残るため、他の子への配慮を同時に決めます。第五に、本国書類の取りやすさ。親の身分登録に届出漏れがある、本国の戸籍制度が変わって古い記録が取りにくい、という事情があるなら、相続のときの書類の壁は高く、贈与の利点が大きくなります。

当事務所は司法書士と宅地建物取引士を兼ねていますので、評価額からの税金の試算、贈与登記と国籍の申出、公正証書遺言と準拠法の指定、本国書類の確認、将来の売却まで、ひとつの窓口でお手伝いします。贈与税の申告は提携する税理士と連携します。「父が名義を替えたいと言っているが、本当に贈与でよいのか」という段階からご相談ください。

贈与税の有無、海外在住の子への贈与、兄弟ともめない方法、遺言との違いについて短くお答えします。

Q. 外国籍でも、日本の家を子に贈与すると贈与税がかかりますか？

はい、かかります。日本にある不動産は国内財産として、もらう人の国籍や住んでいる国に関係なく贈与税の対象です。家の贈与では、60歳以上の親から18歳以上の子への贈与に使える相続時精算課税（累計2,500万円の特別控除＋年110万円の基礎控除）を選ぶのが一般的で、翌年3月15日までの申告が必要です。

Q. 海外に住む子に贈与できますか？

できます。子の住所の証明を現地の公的書類や在留証明で代え、国内連絡先の登記を加えます。海外に住む子が日本の不動産を取得する場合は外為法の報告の対象になることがあり、贈与税の申告も必要です。子が日本に住んでいるうちに済ませるほうが、書類は少なくて済みます。

Q. 生前に長男へ家を贈与すれば、相続のときに兄弟ともめませんか？

もめないとは限りません。韓国籍の方の相続では、相続人への生前贈与は何年前でも遺留分と特別受益の計算に戻されるため、他の子から長男へ返還を求められることがあります。贈与と同時に、他の子に残す財産を決め、公正証書遺言で準拠法を日本法に指定しておくことを検討します。

Q. 遺言で「家は長男に」と書くのと、贈与とは何が違いますか？

遺言は親が亡くなってから効力が生じ、親は家を手放さず、税金は相続の扱い（登録免許税0.4%・不動産取得税なし）で済みます。贈与は今すぐ名義が移り、本国書類も兄弟の署名も要りませんが、登記の税金は2%、不動産取得税と贈与税の検討が要ります。多くのご家庭では、まず遺言を検討し、親の帰国や書類の事情があるときに贈与を選びます。