住宅ローンの途中で亡くなった家族の家をどうするか～団信の請求から抵当権の抹消まで、保険が下りないときに本国法で分かれる債務、銀行の引受審査と在留資格、残債のある家の売却と同時抹消までの順番を、外国籍のご家族向けに名古屋の司法書士が解説

ローンは相続人に引き継がれるのが原則ですが、団信があれば保険金が銀行に直接支払われてローンは消えます。

住宅ローンを組んだ方が亡くなると、法律の上では、その日にローンという借金が相続人に引き継がれます。日本の民法では、お金の債務は相続が始まると同時に、各相続人が法定相続分に応じて自動的に分けて引き継ぐとされており（最高裁昭和34年6月19日判決）、「家は妻が、ローンも妻が」と家族で決めても、銀行の同意がなければ他の相続人は自分の分の支払い義務から外れません。外国籍の方の相続では、相続は亡くなった方の本国法によるため（法の適用に関する通則法36条）、だれがどの割合で引き継ぐかは本国法の相続分で考えます。韓国民法も、共同相続人は各自の相続分に応じて亡くなった方の権利と義務を引き継ぐと定めており（韓国民法1007条）、妻と子2人なら妻7分の3、子がそれぞれ7分の2の割合でローンも分かれます。

ここで登場するのが団信です。団信は、ローンを組んだ本人が亡くなったとき、保険会社が保険金を銀行に直接支払い、その時点のローン残高の返済に充てる仕組みです。遺族の手元を経由しないため、家族が支払いを引き継ぐ必要はなくなります。保障が始まるのは融資の実行日か保険会社が加入を承諾した日の遅い方で、告知に誤りがあった場合は、保障開始から2年以内なら契約を解除されて保険金が支払われないことがあります。つまり、「ローンがどうなるか」の最初の分かれ目は、団信に入っているか、そして保険金が下りるかです。

団信がついているとは限らない点にも注意が必要です。古い住宅ローン、加入が任意だった時期のフラット35、事業資金やアパートローン、海外の銀行や外国籍の方向けのローン商品では、団信がない、または保障の範囲が限られることがあります。借入れが二つあり、一つは団信あり、もう一つは団信なしということもあります。亡くなった日の状況を正しく知るために、ローンの契約書、返済予定表、団信の申込書兼告知書、そして登記簿の乙区（抵当権の欄）を最初にそろえます。

銀行に連絡し、死亡と相続人を証明する書類を出して保険金が支払われると、抵当権を消す書類が届きます。消す登記は相続登記のあとです。

手続きの流れは、①借入先の銀行に死亡を連絡する、②銀行から団信の請求書類が届き、相続人の代表が記入して返送する、③保険会社が審査し、保険金が銀行に支払われてローンが完済される、④銀行から抵当権抹消の書類が届く、⑤相続登記をしてから抵当権抹消登記を申請する、の順です。保険金の請求は、保険法上3年で時効になりますので（保険法95条）、亡くなってから長く放置しないことが大切です。

外国籍のご家族がつまずきやすいのは②の書類です。銀行や保険会社は、亡くなった事実の証明（死亡診断書の写しや死亡届の記載事項証明書、外国籍の方の除票）と、請求する人が相続人であることの証明を求めます。日本人なら戸籍謄本で済みますが、外国籍の方は本国の家族関係の証明書や戸口簿と、その日本語訳が要ります。相続人の代表者の本人確認は在留カードで行い、海外に住む相続人がいる場合は、その人の同意書や委任状の扱いを銀行ごとに確認します。この「相続人を証明する本国の書類」は、あとの相続登記でも同じものを使いますので、団信の請求と相続登記の書類集めは同時に始めるのが近道です（相続書類が集められないときの記事もご覧ください）。

④で銀行から届くのは、解除証書または弁済証書、登記識別情報（または登記済証）、銀行の委任状、銀行の登記事項証明書（または会社法人等番号）です。⑤の順番が大切です。保険金での完済は亡くなったあとに起きるため、抵当権が消える時点の所有者は相続人です。登記の上では、まず相続登記で名義を相続人に移し、そのうえで（通常は同じ日に連件で）抵当権抹消登記を申請します。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。相続登記には本国書類の収集が要るため、銀行の抹消書類が先に届いて数か月待つことも珍しくありません。銀行の書類に法律上の期限はありませんが、登記事項証明書を添付する場合は作成後3か月以内という制限があるため、長く待つ場合は会社法人等番号で申請できるよう整えておきます。

残ったローンは本国法の相続分で各相続人に分かれ、一人にまとめるには銀行の承諾による免責的債務引受が必要です。

団信がない、または告知の問題で保険金が下りなかった場合、ローンは残ります。先ほどの原則どおり、銀行から見ると各相続人が本国法の相続分に応じた債務者になります。妻が家に住み続け、ローンも妻が払い続けたいなら、「他の相続人を支払い義務から外し、妻一人が債務者になる」手続きが必要で、これを免責的債務引受といいます（民法472条）。銀行（債権者）の承諾がなければ成立しません。

手続きは、①相続人全員で「家とローンは妻が引き継ぐ」という遺産分割協議書を作る、②銀行に免責的債務引受を申し込む、③銀行が妻の返済能力を審査する、④承諾が出れば債務引受の契約を結び、相続登記と抵当権の債務者変更登記をする、の順です。③の審査では、年収、勤続、年齢に加え、外国籍の方の場合は在留資格の種類と残りの期間を見られます。永住者であれば日本人と同様に扱われることが多い一方、配偶者としての在留資格だった方は、配偶者の死亡で資格の変更が必要になり、変更前は審査が進みにくいことがあります（外国籍の配偶者と死別したときの記事をご覧ください）。海外に住む相続人は、日本の銀行の債務者になることが実務上難しく、引き継ぐのは日本に住む相続人に限られるのが一般的です。審査が通らない場合は、家を売って残債を返す道（次の章）か、親族の資金で完済する道を考えます。

残債が家の価値や家族の支払い能力を大きく超えるなら、引き継がない選択もあります。相続放棄は、相続を知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申し立てますが、外国籍の方は本国法で放棄の仕組みが決まり、日本の家庭裁判所で手続きできる場合とできない場合があります（外国籍の相続放棄の記事をご覧ください）。ここで困るのが、「団信が下りるかどうか分からないうちに3か月が来てしまう」ことです。保険会社の審査には時間がかかり、下りれば放棄する必要はなく、下りなければ放棄したい、という状況が起きます。この場合、家庭裁判所に相続放棄の期間を延ばしてもらう申立て（熟慮期間の伸長）ができますので、3か月が近づいたら先に申し立てておきます。

売却代金で残債を返せるなら、決済の日に返済と抵当権の抹消と名義の移転を同時に行います。足りなければ銀行の同意を得る任意売却です。

家を売って清算する場合、最初に比べるのは「残債」と「査定額」です。残債は銀行の残高証明で、査定額は不動産会社の査定で確かめます。登記簿に書かれている抵当権の金額は借りた当時の額で、今の残高ではありません。当事務所は宅地建物取引士として査定もできますので、残債との比較から相談できます。

残債が査定額より少なければ、通常の売却です。流れは、①相続登記で相続人の名義にする（売主になるため）、②銀行に「売却で完済する」ことを伝え、完済日の調整と抹消書類の準備を依頼する、③買主と売買契約を結ぶ、④決済の日に、買主の代金のうち残債分を銀行へ返済し、銀行が抵当権抹消の書類を交付し、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記をまとめて申請する、の順です。④を同じ日に行うのは、代金を払ったのに抵当権が残れば買主が、名義だけ先に移して代金が入らなければ売主が、それぞれ危険にさらされるからです。司法書士が事前に全書類を確認して「本日、抹消と移転の登記ができる」と確認してから、買主に送金の合図を出します。海外に住む相続人が売主に含まれる場合は、署名の認証と、非居住者の持分に対する買主の源泉徴収（10.21%）の確認が加わります（相続不動産売却の記事をご覧ください）。

残債が査定額より多ければ、売っても返しきれません。この場合は、銀行の同意を得て、残債を下回る価格でも売却し、残りの返済方法を銀行と取り決める「任意売却」を検討します。銀行の同意なしには抵当権を消してもらえないため、売り出す前に銀行と交渉する必要があり、時間がかかります。相続放棄の3か月以内であれば、放棄との比較も必要です。当事務所は任意売却の相談にも対応していますので、「売っても足りないかもしれない」と分かった時点でご相談ください。

在留資格の手続き、海外の相続人の署名の認証、日本人配偶者とのペアローンの残り方が、外国籍のご家族に特有の分かれ目です。

第一に在留資格です。日本人のご主人と結婚して「日本人の配偶者等」の在留資格で暮らしていた外国籍の奥様は、ご主人の死亡から14日以内に出入国在留管理庁へ届け出て、原則6か月以内に他の在留資格へ変更する必要があります。銀行の債務引受の審査も、この変更が済んでいるかを見ます。家を引き継いで住み続けたいなら、在留資格の変更、相続登記、債務引受の三つを同時に進める時間割が要ります。

第二に海外にいる相続人です。団信の請求書類、遺産分割協議書、相続登記の委任状、売買契約書のそれぞれに、海外の相続人の署名が要ることがあります。日本の印鑑証明書が取れない方は、現地の公証人か日本の在外公館で署名の認証を受け、国際郵便で送ります。一回の往復に数週間かかりますので、必要な署名を一度にまとめて依頼するのがコツです。海外の相続人が「家もローンもいらない」と言うなら、その人が相続分を譲渡する、または放棄する方法で、署名を集める相手を減らすこともできます。

第三にペアローンです。日本人の奥様と外国籍のご主人が、それぞれローンを組んで家を共有していた場合、ご主人が亡くなって団信で消えるのはご主人のローンだけで、奥様自身のローンはそのまま残ります。ご主人の持分は相続の対象になり、相続人に母国のご両親が含まれることもあります（外国籍の方のマイホームの記事をご覧ください）。残った奥様が家を引き継ぐには、ご主人の持分の相続登記と、自分のローンの返済の両方を考えなければなりません。

3か月以内に「団信の結論」と「引き継ぐか放棄するか」を決め、年内と3年以内の期限を一枚の表にします。

ローンのある家の相続は、期限が重なります。一枚にまとめると次のとおりです。亡くなってから14日以内に、外国籍の方の死亡届と在留カードの返納、配偶者の在留資格の届出。1か月以内を目安に、銀行へ死亡を連絡して団信の請求を始め、残債と団信の有無を全借入れで確認する。3か月以内に、団信の結論が出なければ熟慮期間の伸長を申し立て、引き継ぐか放棄するかを決める。年内に、固定資産税は1月1日の名義人にかかるため、売る方針なら年内の売却か、少なくとも相続登記を目指す。3年以内に、相続登記を申請する（2024年4月1日より前の相続でも2027年3月31日まで。期限の応急処置の記事をご覧ください）。

この表の中で、外国籍のご家族に特有の時間がかかる作業が「本国書類の収集と翻訳」です。団信の請求、相続登記、債務引受、売却のすべてで同じ書類を使いますので、亡くなった直後に本国の家族関係の証明書の取り寄せを始めれば、全体が早く進みます。当事務所は司法書士と宅地建物取引士を兼ねていますので、団信の請求に添える相続人の証明の整理、相続登記と抵当権抹消登記、債務引受の協議書と登記、残債と査定の比較、売却と決済の同時抹消、任意売却の相談まで、ひとつの窓口でお手伝いします。

団信の後の登記、団信がない場合、放棄の期限、ローンが残る家の売却について短くお答えします。

Q. 団信でローンは消えました。もう手続きは終わりですか？

いいえ、登記が残っています。保険金で完済されても、登記簿の抵当権と亡くなった方の名義は自動では消えません。本国の書類をそろえて相続登記をし、そのうえで銀行から届いた書類で抵当権抹消登記（登録免許税は不動産1個につき1,000円）を申請します。

Q. 団信に入っていませんでした。ローンはだれが払うのですか？

法律の原則では、相続人全員が本国法の相続分に応じて分けて引き継ぎます。一人にまとめるには、遺産分割協議書を作ったうえで銀行の承諾を得る免責的債務引受が必要で、銀行はその人の収入や在留資格を審査します。審査が通らなければ、売却で清算する道を考えます。

Q. 団信が下りるか分からないうちに、相続放棄の3か月が来そうです。

家庭裁判所に、相続放棄の期間を延ばす申立て（熟慮期間の伸長）をしておきます。団信が下りればローンは消えて放棄の必要はなくなり、下りなければ期限内に放棄を検討できます。外国籍の方の放棄は本国法で仕組みが決まりますので、あわせてご確認ください。

Q. ローンが残ったまま家を売れますか？

売却代金で残債を返せるなら売れます。決済の日に、代金で銀行へ返済し、抵当権抹消登記と名義の移転登記を同時に行います。残債が査定額を上回る場合は、銀行の同意を得て売る任意売却を検討しますので、売り出す前にご相談ください。