【相続した1棟マンションやアパートをみんなどうしてるの？ズバッとお答えします！】名古屋のごとう司法書士事務所

相続した不動産をどうするか、大きく分けて3つの選択肢があります。

（1）そのまま賃貸経営を続ける

すでに入居者がいる場合、家賃収入を得られるため安定した収益源となります。ただし、管理の手間や修繕費、固定資産税などの負担を考慮する必要があります。また、不動産経営の知識がないと適切な運営が難しくなるため、管理会社に委託するのも一つの手です。

また、相続した不動産が築年数の古い物件である場合、適切な修繕やリフォームを行うことが重要です。特に耐震性や設備面の老朽化が進んでいる場合、早めの対策が求められます。賃貸経営を続ける際は、入居者のニーズに合わせた設備投資を行い、空室対策を徹底することが成功のカギとなります。

さらに、賃貸経営を行う場合は確定申告が必要になるため、税務面の知識も必要です。不動産所得にかかる税金や控除制度を理解し、適切な申告を行うことで節税対策が可能になります。

（2）売却して現金化する

相続した不動産を売却すれば、まとまった資金を手にすることができます。売却による資金を別の投資に回したり、相続税の納税資金として活用したりすることも可能です。ただし、売却時には譲渡所得税がかかるため、税負担も考慮する必要があります。

売却する際には、物件の市場価値を正しく把握し、適正な価格で売ることが重要です。不動産会社に査定を依頼し、相場を確認した上で、売却のタイミングを慎重に見極めることが成功のポイントとなります。また、不動産を売却する際には、売却活動の方法（仲介・買取など）を選択する必要があります。

売却にあたっては、不動産の状態や立地条件によって売れやすさが変わるため、必要に応じてリフォームを行ったり、ターゲットに合わせた販売戦略を立てたりすることが求められます。さらに、相続登記を済ませておくことが売却の前提条件となるため、手続きを早めに進めることが重要です。

（3）活用方法を見直して再生する

老朽化した物件や空室率の高いアパートの場合、リフォームや用途変更によって価値を向上させることも可能です。例えば、単身者向けのアパートをファミリー向けに改装したり、シェアハウスや民泊として運用したりするケースもあります。

再生の方法としては、内装リノベーションや外壁補修などの修繕を行うことで、入居希望者にとって魅力的な物件に生まれ変わらせることが可能です。また、賃貸用途を変更し、例えば事務所や店舗として活用する選択肢も考えられます。

用途変更を検討する際には、建築基準法や用途地域の規制を確認することが必要です。行政への届出や手続きが必要になるケースもあるため、専門家のアドバイスを受けることが望ましいでしょう。

さらに、賃貸以外の活用方法として、駐車場やトランクルームとしての運用も選択肢の一つです。土地を有効活用することで、新たな収益源を生み出すことが可能になります。

相続した不動産を適切に扱うためには、以下の点に注意することが重要です。

（1）不動産の評価額と相続税

相続した不動産には相続税がかかる場合があります。不動産の評価額によって税額が変わるため、適正な評価を行い、税負担を把握することが必要です。

相続税の計算には、路線価方式や固定資産税評価額などが関係します。評価額が高いと税額も増えるため、不動産の利用状況や市場価値を正しく把握し、必要に応じて不動産鑑定士や税理士に相談するのがおすすめです。また、相続税対策として、不動産を共有名義にする、生前贈与を活用するなどの方法がありますが、それぞれメリットとデメリットがあるため慎重に判断しましょう。

（2）ローンや負債の確認

相続した不動産にローンが残っている場合、その支払い義務も相続されます。返済が難しい場合は、売却して清算する選択肢も検討する必要があります。

ローンが残っている場合、相続人が団体信用生命保険の適用を受けられるかどうかを確認することが大切です。もし適用されるなら、ローンの残債が免除される可能性があります。しかし、適用外であれば、毎月の返済が続くため、返済計画を慎重に立てる必要があります。

また、不動産の管理に伴う維持費や固定資産税、管理費なども考慮する必要があります。ローンの支払いだけでなく、運用する場合の維持費や、売却時にかかる諸費用も把握し、適切な資金計画を立てることが重要です。

（3）共有名義のリスク

兄弟姉妹などと共同で相続した場合、共有名義のままにすると売却や運用の際にトラブルになる可能性があります。早めに共有者間で方針を決め、持分の整理を進めることが重要です。

共有名義の不動産は、売却や賃貸運用を行う際に全員の同意が必要になるため、意見が合わない場合に意思決定が難しくなることがあります。また、共有者の一人が持分を第三者に売却してしまうと、他の共有者にとって予期せぬ問題が発生する可能性もあります。

共有不動産のトラブルを避けるためには、持分を買い取る、分筆して単独所有にする、共有者間で売却合意を形成するなどの方法を検討するのが良いでしょう。専門家に相談し、円滑な遺産分割を進めることが重要です。

（4）不動産の管理とメンテナンス

相続した不動産を賃貸運用する場合、適切な管理とメンテナンスが欠かせません。放置すると建物の老朽化が進み、資産価値が下がる可能性があります。

管理会社に委託するか、自主管理を行うかを選択する必要があります。管理会社に任せる場合、費用がかかりますが、入居者対応や修繕手配などの業務負担を軽減できます。一方で、自主管理を行う場合は、定期的な建物点検、修繕計画の立案、入居者対応などを行う必要があります。

また、築年数が経過した物件では、リフォームやリノベーションが必要になる場合があります。特に耐震補強や設備の更新は入居者の安心につながるため、計画的なメンテナンスを行うことが大切です。

最適な選択肢は人それぞれ異なりますが、以下のような基準で判断するとよいでしょう。

• 安定収益を得たい → 賃貸経営を継続

• 相続税の支払い資金が必要 → 売却して現金化

• 空室率が高く収益が低い → リノベーションや活用方法の見直し

• 不動産の管理が負担 → 管理会社に委託する、または売却

しかし、どの選択肢を選ぶにしても、個々の状況に応じた総合的な判断が求められます。そこで、具体的なシミュレーションを行い、今後の収支やリスクを見極めることが重要です。

（1）賃貸経営を続ける場合の考慮点

賃貸経営を継続する場合、現状の収益性を分析することが必要です。家賃相場と比較して適正な賃料が設定されているか、空室率はどの程度か、長期的に見て安定した収益が見込めるかを慎重に検討しましょう。また、築年数が経過している場合、設備の老朽化や入居者のニーズ変化に対応するためのリフォーム投資も考慮する必要があります。

管理業務も重要なポイントです。自主管理と管理会社への委託、それぞれのメリット・デメリットを把握し、自分に合った方法を選択しましょう。例えば、入居者対応や修繕対応が負担であれば、管理会社に委託することでスムーズな運営が可能になります。

（2）売却する場合の判断基準

売却を検討する際は、不動産市場の動向を見極めることが重要です。現在の市況が売却に適しているか、売却益がどの程度見込めるのかを正確に把握しましょう。また、売却時には譲渡所得税や仲介手数料などの費用が発生するため、手取り額を事前に試算することが必要です。

売却方法には、不動産会社を通じた仲介売却と、不動産買取業者による買取があります。仲介売却は高値で売れる可能性がある一方、売却完了までに時間がかかることがあります。一方、買取は短期間で現金化できるメリットがあるものの、市場価格よりも低い売却額になることが一般的です。それぞれの方法を比較し、自身の状況に合った選択をしましょう。

（3）リノベーションや用途変更を行う場合

現在の物件の状態や立地条件によっては、リノベーションや用途変更を行うことで収益性を向上させることができます。例えば、築年数が経過したマンションやアパートであれば、現代の入居者ニーズに合った設備の導入やデザインの改善を行うことで、賃料のアップや空室リスクの軽減が期待できます。

また、シェアハウスや民泊、オフィスや店舗への転用など、新たな活用方法を検討することも選択肢の一つです。ただし、用途変更を行う場合は、建築基準法や消防法などの法規制に適合する必要があるため、事前に専門家のアドバイスを受けることが大切です。

（4）不動産の専門家に相談する重要性

相続した不動産の扱いを決める際には、司法書士や不動産鑑定士、税理士、不動産会社などの専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。相続税や譲渡所得税などの税金対策、最適な売却方法や運用プランの立案など、専門的な視点から最良の選択肢を提案してもらうことが可能です。

特に、相続登記や不動産の名義変更は法的な手続きが必要なため、早めに対応することが望ましいです。相続人間でのトラブルを防ぐためにも、専門家と相談しながら適切な方法を選択しましょう。