不動産を売買する時の登記の話【名古屋のごとう司法書士事務所】

不動産の売買契約をする場合、不動産売買契約書を作成します。

法的には、売買契約は書面作成が義務ではありませんが、事実上、作成しないことはないと思います。売買の事実を証明するためです。では誰に証明するかというと、登記名義の変更をする法務局、税務署、第三者です。

 

不動産売買をすると売主の方から買主の方へ登記名義の変更、いわゆる所有権移転登記をします。

この所有権移転登記では、不動産売買の事実を法務局に報告する書類が必要です。また、不動産の売却の際には売主の方は譲渡所得税を申告します。そこでは売却の際の不動産売買契約書を使うでしょう。

買主の方にとっては、自分がその不動産を手に入れた証拠を残す必要があります。どのような約束で買ったのかをきちんと書面で残しておかないと、売主との間でトラブルになります。また、買ったはずの不動産の所有者を名乗る人に対して対抗できる証拠を持っていないと負けてしまうかもしれません。

 

つまり、いくら個人間だけで不動産売買をするといって、不動産売買契約書を作成しないことはあり得ないと言えます。

不都合なことが多すぎて、危険です。特に買主の方は契約書もなしに多額のお金を支払うことはリスクが高すぎます。

 

不動産売買契約書は売買の基本となる土台です。きちんとしたものを作成しましょう。

不動産は登記という制度で管理されています

登記は、国が管理する不動産の登録制度です。土地や建物といった不動産の情報が公開されています。誰でも手数料を払うと登記記録を見ることができます。

 

不動産の専門家は、不動産取引に入る時は最初に必ず登記記録（登記簿）をチェックします。

登記がそれだけ重要だと知っているからです。

 

目の前にいる売主が本当の不動産の所有者をどうやって確認しますか？確認する方法は登記を見るしかありません。登記上の所有者と売主が提示する運転免許証等の身分証明書を重ね合わせてチェックするのです。いわゆるなりすましの防止です。

地面師という犯罪をご存知でしょうか？

真の所有者がいるのに、別人が売主に成りすまして不動産売買をして、売却代金をもらって逃げてしまうのです。
この手の犯罪は、昔から繰り返し行われています。
だまされた買主は、売買代金を失い、不動産の所有権も手に入りません。

 

登記は、それ以外にも、土地であれば地積や地目をチェックできます。家を建てる予定なのに地目が宅地でない場合は、地目の変更しなくてはいけません。登記の変更ですから費用もかかるでしょう。その費用を誰が普段するのかも話し合いが必要でしょう。
また、不動産が銀行の担保に入っていることもあります。住宅ローンが典型ですが、他にも借金の担保として何か権利が設定されている場合があります。このような権利がついたまま勝手も、買主は自由に不動産を使えません。通常は、このような抵当権などの担保権は売却時には売主の責任で抹消します。

 

このように登記を見ると実は様々な情報を得ることがきます。
不動産に関するリスクも把握できます。

不動産は登記の仕組みを理解すると、ぐっと理解が深まります。どのような登記ができるのか、希望の登記をするにはどのような書類が必要なのか。これを正確にわかっていなくては、怖くて不動産取引でお金を支払うことはできません。

不動産の売買の約束をしたら、すぐに売買代金を支払うのでしょうか？

いいえ、通常は登記名義の変更と同時になるように売買代金を支払います。この部分の役割は司法書士が通常の売買でも行っています。

 

一般的な不動産売買の契約書には、所有権移転の時期が必ず書かれています。法的には売買契約で所有権が移転してしまいます。そこで、特約で売買代金を全額支払ったときに所有権が移転すると書かれています。所有権の移転は、ざっくり言うと登記名義の確保までしてはじめて買主に移ったと考えるべきなのです。もし、登記をしないうちに、別の人に登記名義が移ってしまったら所有権を主張できなくなるかもしれません。また、不動産を差し押さえられれば、最悪競売にかけられてしまうこともあるでしょう。

 

司法書士は、不動産の売買代金を支払う前に必ず登記の情報をチェックしています。
差押えが入っていないか、不動産登記の所有者が変わっていないかなど登記上にリスクはないかをプロの目で見ています。不動産取引は、高額な取引ですから間違が許されません。失敗すれば、人生に大きな影響を及ぼすでしょう。司法書士は登記上の問題点の有無、売買契約証の問題点の有無をチェックして、問題がなければ、買主の方に売買代金を支払ってもらっています。

 

知り合い同士の不動産売買や親戚や親子同士の不動産売買など、慣れている人だからといって深く考えずに不動産売買をするとと大きなトラブルになることがあるので注意しましょう。

名古屋の司法書士が、不動産売買を個人間でする場合に役に立つ情報を書きました。

いかがでしょうか。

 

不動産売買は奥が深いです。法律だけを知っていてもいけませんし、不動産取引の実務だけでもダメです。すべてに精通していなければ、本当に不動産売買を安全に行うことはできないのです。

不動産仲介会社を挟まないで不動産売買を行う場合は、自己責任で行うことになります。不動産売買代金が少額の場合はある程度経費となる費用を抑えることもあるでしょう。しかし、大金が動くような通常の不動産売買ではどこでリスクを回避して手続きを進めるのか理解することが大切です。

 

自分たちだけで不動産売買をする場合でも、不動産売買に客観性を持たせる意味で、プロが行うような不動産売買の手順を踏んでやるといいでしょう。専門家の真似をするのです。不動産取引には専門家が確立した実務があります。何年も不動産売買を安全にするために試行錯誤を重ねたやり方です。売主の方と買主の方の利益を確保しながら安全に不動産売買をするのです。今回説明したものは、その一部をご紹介しました。

 

名古屋のごとう司法書士事務所でも、不動産売買や登記のご相談を承っています。

司法書士が宅地建物取引士として売買の仲介を日々行っており、不動産売買の実務にも精通しています。法律から登記までトータルに不動産取引のアドバイスをしております。安心安全な不動産売買をするようにしましょう。