不動産売買をするには専門家が必要！？【名古屋のごとう司法書士事務所】

不動産を売ったり、買ったりするとき真っ先に気になるのは売買代金ではないでしょうか。

そもそも不動産の売買代金は、どのように設定すればいいのか、とりかかりでつまづいてしまいそうです。

 

不動産の価格で真っ先に思いつくのは、近所の不動産売り出しの広告ではないでしょうか。そこで、代替このエリアの土地の相場を理解される方も多いと思います。㎡単価や坪単価から、自分の土地の価格を予想するのではないでしょうか。いわゆる実勢価格といって、実際に売り買いされる近所の事例です。

また、公的な不動産価格として、固定資産税評価額、路線価、地価公示価格もあります。毎年、4月以降に郵送されてくる固定資産税の納付用紙と一緒に課税明細書が送られてきているはずです。そこには不動産ごとに評価額が書かれています。この評価額は、固定資産税を計算するために市区町村が評価した金額です。また、路線価は、贈与税や相続税を計算するための不動産の評価額として利用されているものです。地価公示価格は、不動産鑑定士という不動産の評価をするプロが毎年特定の地点を評価して発表しています。自分の土地の近くを評価しているようなら有効に使える価格です。

このように、不動産の価格を示すものはいくつも存在します。
どれが正しいのでしょうか？

実はどれも正しいです。

不動産の売買価格には法的にいくら出なければいけないとかそういった決まりはありません。
そもそも、不動産の価格は、自由に設定できます。売主はいくらでなら売ると決められますし、買主はいくらなら買うと決められます。つまり、需要と供給によって決まるにすぎません。経済原理のような話になってしまいますが、難しい話ではありません。法的には、1円でも金銭的な対価が伴えば売買となるでしょうし、0円であればもはやそれは売買ではなく贈与になります。ただし、税務の視点では、不相当に安い価格での不動産売買はみなし贈与といって不相当な分は贈与とみなされて贈与税を課税される可能性があります。

 

いろいろと説明しましたが、結論としては、最初の売買事例をベースに固定資産税などの公的不動産価格を参考にしたり、土地の地形や利便性、周辺環境などを加味して最終的に不動産の価格を決定しています。

したがって、近所の事例での売買価格が一番参考になるでしょう。
注意点としては、売買事例を見るときは、最近の価格を見ることです。例えば、5年以上も前の事例を引っ張ってきても今とは状況が違うこともありますので注意しましょう。

 

不動産会社が出す査定額は、参考になりますし、基本的にはどの不動産会社が出しても査定額は同じ価格帯になるはずです。
不動産会社の査定額での注意点は、査定額はあくまで査定額であり、必ず売れる価格ではない点です。買取価格であれば、その価格で売れるでしょうが、査定額はあくまで売り出し価格の参考となるにすぎません。もっと高い金額で売りたいと思えば、自由に高い金額で売り出せばいいのです。
 

不動産には登記という制度があります。

不動産登記とは、土地や建物といった不動産の情報を公的に管理しているシステムです。不動産の所有者の住所氏名はもちろん、土地の面積や地目も記録されています。

不動産の売買があれば、当然、売主の方の登記名義となっている登記を買主の方の名義に変更する、いわゆる所有権移転登記をします。

 

不動産の売買は、売主買主共に売買代金に注意がいってしまい、あとの手続きを軽視しがちですが、この登記名義の変更は売買代金の受け渡しと同じくらい重要です。特に買主にとっては、最重要なポイントといえます。売主は、売買代金を受け取ることに関心がありますが、手放す不動産の名義変更には興味がそれほどないことが多いでしょう。だからトラブルになることもあるのです。

知らないうちに、とても危険な不動産取引をしているケースもあるのです。特に不動産を個人間で売買するようなときは、不動産を売買仲介する宅地建物取引士を入れないでやろうとするケースも多いでしょう。中には、登記手続きの専門家である司法書士も入れないで不動産売買を完結させようとする事例もあるかもしれません。

 

しかし、ここで注意が必要です。
不動産売買代金の授受と不動産の登記名義の変更手続きは同時にすることが原則なのです。

 

なぜかというと、買主のっては、完全な状態で不動産を手に入れるから、自分の自由に不動産を使えるから高額な売買代金を支払うはずです。何か制限のある不動産に対して売買代金を支払うはずはないでしょう。しかし、仮に何かの事情で登記名義が買主に変更できない場合もあるのです。

 

登記手続きは厳格です。住所の変更のように役所で教えてもらいながら簡単にできるものではないのです。
専門的な登記申請書を作成し、登録免許税という税金も納付します。何より添付書類を整えて登記申請をしなくてはいけません。登記申請をしても、不備があれば、最悪登記申請を取り下げなくてはいけなくなるかもしれません。

ここで問題なのは、登記は原則早い者勝ちだという点です。

もし買主の登記より先に別の登記、例えば、売主の債権者の差し押さえ登記や売主が別の買主にも売買をしていて別の買主からの所有権移転登記が先にされると、あとから登記申請をした買主は負けてしまいます。登記名義の変更ができなくなるのです。結果として、不動産の所有権を手に入れられなくなる又は不完全な所有権を手に入れることになるのです。

 

高額な売買代金で取引をする不動産売買では、万が一にもそのような事態になってはいけません。

買主の方は、売主の方の本当の事情なんて知らないことが多いでしょうから、先に不動産売買代金を支払ってあとから時間のあるときに登記名義の変更をすればいいというものではないのです。普通の不動産売買ではまずそのような取引はしません。他人同士で行う不動産売買では、私も見たことがありません。

 

不動産の売買代金と買主への登記名義の変更は同日に行うという原則を忘れないようにしましょう。

以上、名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士兼宅地建物取引士が、不動産売買の実務について注意点を解説しました。

 

不動産売買仲介の役割は、売主又は買主を探すことだと思いがちですが、実はそれだけではありません。
今回お話したような注意点だけでなく、不動産売買契約書の作成等、不動産売買の専門家が必要となる場面はたくさんあります。

最悪、司法書士の関与はさせなくては、買主の方は安心して売買代金を支払うことができないのではないでしょうか。リスクを理解したうえで、判断することになります。

 

名古屋のごとう司法書士事務所では、司法書士が宅地建物取引士として実際に不動産売買の仲介業務をしています。司法書士としての視点ばかりではく、宅地建物取引士として、不動産売買実務や取引慣行なども踏まえて適切な方法をご提案しています。

不動産売買でお困りの方はお気軽にご相談下さい。