相続登記のトリセツ【名古屋のごとう司法書士事務所】

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相続登記のトリセツ【名古屋のごとう司法書士事務所】

2020/07/13

不動産の相続手続きで気をつけたいこと

相続があった時、相続財産に不動産が含まれていることがよくあります。ご両親のご自宅などがその典型的な例です。

持ち家の傾向が強かった時代の方のご相続の場合、自宅不動産である土地や建物が相続の対象になるのです。

 

この相続登記は、一般的に言われていることと実際はどのように違うのでしょうか?

今回は、不動産登記に関する専門家である司法書士が相続と登記について解説をしてみようと思います。

 

一般的にはなじみが薄い登記制度を理解すれば、なぜ相続登記が必要なのか理解できるはずです。この記事を読んだ後、すぐに相続登記がしたくなるかもしれません。不動産は取り扱いを誤るとトラブルを招くことが多く、裁判に発展するケースも珍しくありません。不動産と登記を正しく理解して、安心安全な相続を実践しましょう。

 

以下、名古屋の司法書士が、相続の取り扱い説明を致します。

1 不動産登記とは

不動産の登記とは、不動産に関する様々な情報を登録して、公開することで不動産取引の安全を確保しようする制度です。

例えば、所有者の住所氏名、土地の地積、建物の床面積など所有者などの権利関係の情報から、地積や床面積といった不動産の概要も登記されます。その不動段に関する基本的な情報が揃っています。

 

もし、ご自身で不動産を持っている方は、一度、自分の不動産の登記事項証明書を取ってみましょう。登記された内容が記載された証明書でぜひ確認してみて下さい。

現在の所有者と登記されている所有者が異なる場合、第三者からは自分が所有者だと信用してもらえません。なぜなら、登記制度は不動産取引において重要なものとして位置づけられているからです。所有者であるならばまずは登記名義を自分の名義にする必要があるのです。

 

このように登記制度への信頼があるのは、実は、登記手続きが厳格に審査されているからです。

登記名義の変更である所有者の変更の原因としては、売買、贈与、相続など様々な原因が考えられます。何となく変更したいというあいまいなものでは登記手続きをすることはできません。厳格に法的な登記原因を特定する必要があります。

 

例えば、対価が伴わない不動産登記名義の変更は、法的には贈与と構成されます。一方、お金を支払えば、売買と構成されます。贈与も売買も実は、民法で定められた典型契約の一種です。このように登記は法律問題が絡む変更手続きであることが多く、登記手続きの前提となる登記原因(贈与、売買、相続など)がとても大切な手続きになります。

 

このように厳格な審査委に基づいて、登記された事項は、一定の推定を受けます。所有者として登記された人は、不動産取引において所有者である推定を受けられます。逆に、登記されていない所有者は、いくら自分が真の所有者だと言っても信用してもらえません。第三者は、真の所有者が誰かを判断できないことが多く、国が運用する客観的な登記制度上の所有者に記載された人物が誰かを調べることで、真の所有者を判断することが一般的です。

 

自分の不動産に関する権利を示すためには、登記手続きをして正しい登記情報を載せておく必要があるのです。

 

2 相続登記とは

相続登記とは、相続によって不動産を取得した相続人へ登記名義を変更する登記手続きのことです。

 

相続人が複数いる場合、通常は誰か一人の相続人の単独所有にすることも多く、その場合は、遺産分割協議をして法律上の所有者を確定させる必要があります。特定の相続人が不動産を相続する形です。

 

相続登記は、相続が開始した後に行うものです。預金や株式などの相続手続きを同じように不動産に関する相続手続きの事です。しかし、不動産は、預金や株式などとは少し違い、特殊な財産です。

不動産の所有者の情報は、前記の「1 不動産登記とは」で解説したように国の制度で管理されています。法律上の義務ではなありませんが、自分の権利を守るために事実上義務のような形になっています。不動産の所有者に相続が開始した場合、相続をした新たな所有者に登記名義を変更しなくては、相続不動産を取得した相続人等は不動産を活用できなかったり、新たな不動産取引ができなかったり、自分の権利が確保されないなど、不動産実務上、さまざまな不利益やデメリットを受ける形になっています。


 

3 相続登記の必要性

相続登記をいくら放置しても、必ずいつかは相続登記をしなくてはいけない場面がくることが多いのです。前述のとおり、不動産を活用しようとしたり、売却や担保に入れて金融機関の融資を受ける場合時には必ず相続登記が必要です。自分の代で相続登記をせずに、自分の子供や孫の代に相続されるときでも、登記上の所有者の相続からさかのぼって相続登記を検討することになるのです。つまり、最初の相続を無視していきなり相続登記をすることはできないのです。

 

子や孫の代では、祖父の代の相続事情を知らないことも多く、又、場合によっては遺産分割協議をしていない場合や遺産分割協議書を残していない場合は、法定相続となり、結果、相続人が多数になることもあります。つまり、相続ごとに遺産分割協議書を作成して、相続関係を法律上確定させておく必要があり、相続登記をしておくことがよいのです。

 

相続登記をするには、必要書類を揃える必要がありますが、場合によっては、保存期間の経過等により取得できない書類があることがあります。また、相続人が途中で亡くなれば、相続権がその配偶者や子に承継されてしまい、遺産文化教師の話し合いが白紙に戻ることもあるのです。相続人の間での口約束では通用しないのです。

 

不動産の相続登記は、相続人の代できちんと整理して手続きまで済ませるようにしましょう。無用なトラブルを次の代に負担させることは酷な話です。円満なバトンタッチをしていくことが大切です。

4 相続登記はどのようにするのか?

相続登記は、不動産を管轄する法務局に対して行います。

 

相続に関する様々な書類を揃えて、登記申請書を作成し、登録免許税という税金を計算して納付します。

先ずは、必要書類を揃えることからはじめてます。

しかし、相続に関する戸籍などを揃えることや戸籍を読んで相続人を特定する作業は、とても面倒で理解しにくい作業です。また、相続人で行う遺産分割協議書の作成も難しいかもしれません。

 

そのような場合、紛争やトラブルになっていなくても、専門家に相談をしてみましょう。相続登記の専門家は、司法書士です。司法書士は、法律と手続きの専門家ですので、相続に関する問題やその後の手続きまですべてお手伝いをすることができます。必要に応じて相談してみましょう。

 

司法書士は、面倒で複雑な相続登記の手続きを相続人の方に代わって代行します。
安心安全な相続手続きをして、相続人の間でトラブルにならないようにしましょう。

5 まとめ

以上、名古屋の司法書士が「相続登記のトリセツ」と称して、相続登記について解説しました。

 

相続登記は、一般的にとても分かりにくいものだと言われています。面倒で途中でいやになるケースも多いようです。

誰かに聞こうにも、友達や知り合いもそれほど慣れている方いないでしょう。相続は、人生で何回もあるものではありませんから。

 

相続登記は、事実上義務のようになっており、多くの人が相続が開始すれば行っています。
放置してもずっとそのままでやり過ごせることはなく、多くの場合、どこかの相続の段階でまとめて手続きをしなくてはいけなくなります。空き家問題も社会問題になっています。いくら相続登記をしていなくても、相続人が所有者としての責任を負います。登記しようがしまいが関係ありません。法律上は、遺産分割協議をしていなければ、法定相続人が相続をしている形になるのです。固定資産税も支払わなくてはいけません。これは、相続登記の有無には関係ありません。

 

相続登記で困った時は、ぜひお近くの司法書士に相談してみて下さい。

 

 

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