相続で不動産の名義変更をする際の書類について【名古屋のごとう司法書士事務所】
2020/02/09
相続登記はなぜ難しいのか？
相続による不動産の名義変更で一番難しいことは何でしょうか？
相続登記の前提となる遺産分割協議の難しさもありますが、わかりやすいところで行くとやはり必要な書類を揃える事でしょう。皆さんここでつまずいて、いやになってしまいます。
では、なぜ、めんどくさいと感じてしまうのか、また難しいと感じてしますのか。
今回はその辺りを司法書士として感じている点から解説してみたいと思います。
１．つまずきやすい点
不動産の名義変更手続きを行う際、最初に行うのは戸籍集めです。
亡くなった被相続人の出生から死亡までの除籍、改製原戸籍などを揃えます。一見簡単そうですが、そうともいえません。
例えば、本籍地を転々と変更している場合は、それぞれの本籍地をたどりながらひとつひとつ交付請求をしていきます。郵送を利用するにしてもかなりの時間を要することもしばしばあります。
また、戸籍を読み解くこともひと苦労なのです。電子化された現代の戸籍ではなく、手書きの戸籍を読み解くには慣れが必要です。字に独特の癖があったり、古い漢字が使われており、読むことに慣れていないとなかなか解読が難しいと思います。戸籍の意味がわからなければ、次の請求先やどこまで戸籍が必要なのかなどわからないのです。
戸籍は、窓口での請求もできますが、郵送でも請求ができます。
遠方の場合は、郵送請求を利用します。発行手数料を小為替で一緒に送ります。郵送請求では、発送して返信が戻ってくるまで普通は1週間以上はかかるでしょう。請求先が何度も重なれば、1か月、2か月はすぐに過ぎてしまいます。
これらの戸籍収集は、慣れていない場合、かなりの時間を要することもあるので、相続登記を早く済ませたい場合は、注意しましょう。特に自分で相続登記をやろうと考えている方は早めに準備をしないとなかなか予定通りには進まないかもしれません。
２．必要書類が用意できない場合
名義変更手続きに必要な書類のうち、中には用意できないものがあるのです。
例えば、古い相続では焼失や廃棄処分などで戸籍や住民票除票などが取得できないことがあります。このような場合は、そのままでは相続登記はできません。代わりに何か別の書類を提出する必要があるのです。それが権利証だったり、固定資産税の納税証明書だったりします。各法務局によって取り扱いが異なりますので、注意しましょう。
また、遺産分割協議をしようにも、相続人に認知症の人がいたり、行方不明の人がいたりする場合もあります。また、相続にが未成年者の場合だってあります。結論として、このままの状態では、遺産分割協議書を用意できません。認知症、行方不明者、未成年は、そのまま本人が遺産分割協議書に押印できないはずだからです。形だけ書類を整えればよいと軽く考えると、偽造等になるかもしれませんので、気をつけましょう。
このような場合には、成年後見人や不在者財産管理人、特別代理人等を選任しなくてはいけないかもしれません。この辺りになると、自分だけで処理することはかなり難しい手続きになるかもしれません。家庭裁判所に申し立てを行いますので、裁判手続きが必要です。そのような場合、司法書士や弁護士などに相談された方が、登記手続きも含めてスムーズに進むと思います。
３ 遺産分割協議がまとまらない
遺産分割協議がまとまらない理由はいろいろあります。
たとえば、相続財産が不動産しかないような場合です。
この場合は、通常、誰か一人の相続人が他の相続人の相続分を買い取るような形（代償分割）または、共有で相続してそのまま不動産を売却し、売却代金を相続人で分配する形が考えられます。いずれにしても、相続人での話し合いが必要ですから、上手く進まないこともあります。
ほかには、相続人の配偶者や家族が遺産分割協議や相続手続きに口をはさんでしまうような場合です。
相続人の家族は、この相続に関しては部外者ですから、他の相続人にとっては、おもしろい存在ではありません。このような場合、部外者が下手に意見してしまうことで、相続人同士の関係性もギクシャクしてしまうこともあるようです。意見をする場合は、相続人本人に対して行うようにしなくてはいけません。あくまで、遺産分割の場での発言は、相続人本人が行うようにしましょう。
もともと相続人同士が疎遠な場合も気をつける必要があります。
前妻の子が相続人になるような場合は、後妻の子との関係で、お互いを快く思っていないケースもありますし、不信感で拒絶をしてしまうこともあるようです。
仮に法定相続分で処理するにしても、相続人として協力をしてもらえないければ、うまく相続手続きができません。
このような事態を避けるには、最初の連絡のとり方や相続手続きの進め方に工夫や配慮が必要でしょう。その辺りの実務はやはり相続の専門家の意見を参考にする方がよいでしょう。悪気がなくても相手にどのように伝わるかはわからないものです。裁判をやらなくても相続手続きができることがあります。遺産分割調停等の裁判手続きは、最後の手段です。裁判をすれば、お互いに時間とお金がかかります。相続人の方は、冷静に自己の権利と立場を考えてみるといいかもしれません。
４ 登録免許税まで自分で計算する
相続登記の申請の際、税金がかかります。
この税金は、「登録免許税」です。
相続登記申請時に納めますので、相続により不動産を取得した相続人が納めます。
登録免許税は、相続登記の対象不動産の評価額に税率0.4%をかけますので、高額な不動産であればあるほど登録免許税が高くなります。減額できる要素は基本的にはありません。
名古屋市内であれば、相続登記の登録免許税が10万円を超える場合も珍しくありません。
なお、登録免許税は、通常は収入印紙で納めます。登録免許税相当の収入印紙を紙に貼って、相続登記の申請書類と一緒に綴じて提出します。提出時に消印を自分で押してはいけません。使用済みの処理は、提出後、法務局側で行います。
最後に
以上、今回は、名古屋の司法書士が、相続による不動産の名義変更の手続きでも、一番厄介な書類についてご説明しました。
会社印の方やお仕事をされている方が、市区町村や法務局を相手に平日昼間の時間を確保することは容易ではないと思います。法務局への相談も一度で終わることはないのが通常です。何度も足を運んで書類と整えてやっと申請にたどり着くケースも多いとお聞きします。余裕ともって準備するようにしましょう。
また、時間がないため相続手続きを急ぐあまり、他の相続人の不信感を招いてしまい、相続手続きが進まなくなる場合もたまに聞きます。悪気がなくても誤解を受けるようなことのないようにしましょう。
そのような場合、司法書士等の相続の専門家に間に入ってもらい、相続を調整してもらうことも解決策のひとつです。客観的な専門家が間に入ることで、相続人間の不信感が亡くなってトラブルに発展しないケースがあります。あの相続人の指示に従うのはイヤだとか、腹が立つなどの理由で遺産分割が止まることもあります。やはり、このような場合には、調整役が間に入ることで相続人が冷静になれることがあります。特定の相続人が無理な主張をしている場合は仕方ないですが、感情的な問題であれば、このやり方は効果的です。
名古屋のごとう司法書士事務所では、相続による不動産の名義変更から、遺産分割、相続不動産の売却など、相続に関するトータルサポートをする体制を整えています。積極的にご相談をお受けしておりますので、お困りの際にはお気軽にご相談下さい。
