【名古屋でマンション１棟を相続した方へ ―不動産の“塊”を受け継ぐという現実的な課題と向き合うために―】名古屋のごとう司法書士事務所

マンション一棟という不動産を相続された場合、最初に直面する重要なステップが「相続登記」です。
これは、不動産の名義を、亡くなられた方（被相続人）から相続人へと法的に変更する手続きのことを指します。

不動産の登記は、言わば「その物件の所有者が誰かを公的に証明するもの」です。登記簿に記載されている人物が、その不動産の正当な所有者として法的に認められます。つまり、相続したマンションの名義を自分に変更しなければ、法律上はまだ亡くなった方のままという状態が続いてしまうのです。

◆ 相続登記は「義務」になりました（2024年4月施行）

これまで、相続登記は義務ではなく任意の手続きとされていました。そのため、特に急ぎの必要がないと感じて放置されていたケースも多く見られました。しかし、長年相続登記がなされないことで、不動産の権利関係が不明確になり、売却や利用、処分が困難になるトラブルが社会問題化してきました。

こうした背景を受け、令和6年（2024年）4月1日より、相続登記は法律上の義務となりました。

■ 義務化のポイントは以下のとおりです：

• 対象：相続により不動産を取得したすべての相続人

• 期限：相続開始（または遺産分割が成立）を知った日から3年以内

• 違反した場合：10万円以下の過料（罰金）の対象となる可能性があります

つまり、「何年も放置しておいても問題ない」という考え方は、今後は通用しなくなります。期限を過ぎてしまうと、たとえ悪意がなくても、法律違反として行政から処罰を受けるおそれがあるのです。

◆ なぜ相続登記を放置してはいけないのか？

一見、「今すぐ使う予定もないし、手続きは後回しでいいのでは？」と思われるかもしれません。ですが、相続登記を放置しておくことには、以下のようなリスクがあります。

1. 売却や賃貸ができない

登記簿上の名義人が亡くなったままでは、不動産の売却や新たな賃貸契約は基本的にできません。不動産会社や買主から求められるのは、「現在の所有者が誰かを証明できる書類」です。相続登記をしていなければ、契約そのものが成立しません。

2. 相続人同士でトラブルになる

時間が経つほど、相続人の数が増えたり、高齢化が進んだりして、誰が権利を持っているのか不明確になりがちです。たとえば、兄弟姉妹で話し合っていなかった結果、次世代（甥や姪）に相続が連鎖し、分割協議が成立しにくくなることもあります。

3. 固定資産税などの納税通知が届かない、あるいは誤って請求される

登記簿と実際の相続関係が合っていないと、行政からの通知が旧名義のまま届いたり、関係者以外の方に請求が届いてしまったりするなど、行政手続きにも支障が出ます。

4. 後から登記しようとしても資料がそろわない

時間が経過すると、必要な戸籍や書類が取得しにくくなることがあります。例えば、相続人が亡くなってしまった場合、さらにその相続人の戸籍をたどる必要が生じ、手続きが非常に煩雑になります。

◆ 相続登記の基本的な流れ

相続登記には、以下のような手順が必要です。

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて収集

2. 相続人全員の戸籍・住民票を取得

3. 遺言書があれば検認手続き、なければ遺産分割協議書を作成

4. 固定資産評価証明書などで不動産の評価額を確認

5. 登記申請書を作成し、法務局へ提出

これらの手続きには法律や不動産登記に関する正確な知識が求められます。とくに遺産分割協議書の内容や署名・押印の方法、登記申請書の書き方など、専門性の高い部分も多く、ご自身で行うことに不安を感じる方がほとんどです。

司法書士は、これらの一連の手続きを代理し、確実かつスムーズに相続登記を進めることができます。相続人が複数にわたるケースや、不動産が複数ある場合など、複雑な状況にも対応が可能です。

◆ 名古屋のマンション相続は地域事情にも精通した専門家に相談を

名古屋市内には、再開発が進む人気エリアもあれば、空室率が上昇している地域もあります。相続されたマンションがどのような地域に位置しているのか、将来的にどう活用できるのかを見極めるうえでも、登記手続きと並行して専門家のアドバイスを受けておくことが大切です。

司法書士であると同時に宅地建物取引士としても活動している当事務所では、登記の処理だけでなく、不動産としての資産性や今後の活用方法、必要に応じて売却や賃貸についても法的に正確な判断を下すお手伝いをいたします。

マンション一棟を相続した直後、多くの方が最初に考えるのは「この不動産、どうすればいいだろう？」ということです。

「せっかく相続したのだから、まずは賃貸に出して家賃収入を得よう」「手間がかかりそうだから早めに売って現金化してしまおう」といった判断は、たしかに自然な流れに見えるかもしれません。しかし、そうした判断を急ぐ前に、まず一度立ち止まって“資産価値の見極め”を行うことが、後悔しない相続のための重要なポイントです。

マンション一棟という不動産は、一般的な相続財産（預貯金や株式など）とは異なり、単純な「金額換算」では価値を測ることができません。
建物の状態、立地、周辺の市況、賃貸のニーズ、管理状況、将来の修繕予定、そして地域の都市計画など、さまざまな要因が絡み合ってその「本当の価値」が決まります。表面的な評価額や路線価だけを見て判断してしまうと、思わぬ損失や税負担につながる恐れもあるのです。

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◆ “表面利回り”に惑わされないで

相続されたマンションが賃貸用物件だった場合、家賃収入が発生しているケースもあるでしょう。こうした収益物件は、一見「毎月安定した収入があるから安心」と考えられがちですが、注意が必要です。

不動産業界では「利回り」という指標がよく使われますが、とくにネットや査定資料などで見かける“表面利回り”は要注意です。
これは、年間の家賃収入を購入価格や評価額で割って算出されるもので、実際の支出（修繕費、管理費、固定資産税など）を一切考慮していません。

相続後にオーナーとして物件を所有・維持していくには、下記のようなコストが継続的に発生します：

• 共用部分の修繕・清掃など管理費用

• 将来的な大規模修繕積立金

• 空室発生時の広告費や原状回復費

• 固定資産税・都市計画税

• 火災保険や地震保険の加入費用

• 入居者トラブル等への対応コスト

つまり、実質的な手取り収益（＝実質利回り）は、表面利回りよりもずっと低くなるのが一般的です。
そのため、「収益が出ているからとりあえず継続」と安易に考えるのではなく、本当に所有し続けることに合理性があるのか、専門家の意見も交えながら見極める必要があります。

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◆ 名古屋市内でも二極化が進む不動産価値

名古屋は、東京・大阪に次ぐ大都市圏として安定した不動産需要がある一方、エリアによっては価値が下がり始めている地域も出てきています。
特に今後は、以下のような要因により、都市部であってもマンションの資産価値が「安定して保たれる物件」と「今後価値が下がっていく物件」とで明確な差が出てくると予想されます。

◎ 人口動態の変化

名古屋市内も高齢化が進み、若年層人口は今後減少傾向にあります。特に郊外では空室率が高まり、賃貸ニーズが減っていく可能性があります。

◎ 老朽化・耐震基準問題

築年数が古い物件は、定期的な修繕が不可欠です。とくに旧耐震基準（1981年以前）の建物は、将来的に建て替えや耐震補強が必要になるケースもあり、多額の費用が発生することもあります。

◎ 管理状態の影響

マンションの「価値」は、建物そのものだけでなく、管理組合の運営状況や修繕履歴、管理規約の内容なども深く関わります。ずさんな管理が続いていた物件では、資産価値が目に見えて下がる傾向があります。

◎ 外国人投資家・法人需要の変化

一部のマンションは、投資用物件として海外からの投資需要に支えられていましたが、為替変動や国際情勢の影響で、そうしたニーズが急激に変化することもあります。特に2020年代に入ってからの経済不安定化は、局地的な値下がりの原因にもなっています。

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◆ 専門家による資産評価と将来予測の重要性

上記のようなさまざまな要因を総合的に判断し、「このマンションを今後どうするべきか？」を冷静に検討するためには、法律・不動産・税務にまたがる幅広い専門知識が求められます。

司法書士であると同時に、宅地建物取引士として不動産取引の実務に精通している立場から、当事務所では以下のようなサポートを行っております：

• 法的な権利関係・共有者の状況の確認

• 近隣相場と建物状況を踏まえた資産価値の試算

• 所有を継続した場合と売却した場合の税務比較

• 修繕履歴や管理状況に基づくリスク評価

• 中長期的に見た収益性・相続税評価との乖離分析

たとえば、相続直後は資産価値があると思っていても、数年後に大規模修繕が必要となり、収益が激減するようなケースもあります。逆に、駅近や再開発エリアであれば、数年後に価値が大きく上がる可能性があるマンションもあります。

一人で判断するのではなく、不動産の「プロの目」で状況を整理することが、後悔しない選択につながるのです。

名古屋市内でマンション一棟を相続したあと、次に考えるのが「この不動産をどう活用するか」という選択です。
多くの方が、「とりあえず貸してみる」「うまくいかなければ売ればいい」と考えがちですが、この“なんとなく”の判断は非常に危険です。

なぜなら、不動産を活用するということは、そこに法的な責任と義務が必ず発生するからです。

「活用＝収益化」というイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、実際には活用するためには準備・確認すべき事項が多く、また、誤った判断や未整備な契約のまま進めてしまうことで、後に法的トラブルや予期せぬ損失を被るリスクがあります。

ここでは、「賃貸に出す」場合と「売却する」場合、それぞれに必要な手続きや法律的な注意点について詳しく見ていきましょう。

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◆ 賃貸に出す場合に必要な手続きと注意点

マンション一棟を相続してそのまま賃貸運用を始めようと考えた場合、相続登記が完了していることは当然の前提となります。
登記名義人でなければ、法律的に賃貸契約を締結する権利を一般的には認められません。

相続登記を終えたうえで、次に検討すべきことは以下のとおりです。

◎ 賃貸契約書の適正な整備

現行の民法改正（2020年4月施行）により、賃貸借契約に関するルールが変更され、原状回復義務や敷金返還義務、契約更新の手続きについて明確な規定が設けられました。
たとえば、「経年劣化による損耗については借主負担ではない」「敷金の返還義務を契約時に明記しなければならない」といった点です。

こうしたルールを理解せずに、昔の契約書を使い回してしまったり、インターネット上のひな型をそのまま使ったりすると、法的に無効とされる可能性があるほか、トラブル発生時にオーナー側が不利になるリスクもあります。

司法書士として、民法に準拠した適切な賃貸契約書の作成や確認は非常に重要であると強調したい点です。

◎ 建物・設備の状態確認と法令適合性

古いマンションでは、消防設備や避難経路、エレベーターの安全基準など、法令に適合していない部分が残っているケースもあります。
賃貸に出す以上、**オーナーには「安全に建物を利用させる義務（貸主責任）」**があり、事故等が起きた場合には民事責任だけでなく刑事責任に問われることもあります。

また、用途地域による制限（住居専用地域かどうか）や、建築基準法の制約も確認しておくべきです。たとえば、ワンルームの数が一定数を超えると、条例で規制がかかることもあります。

◎ 所得税・住民税・消費税の扱い

賃貸経営を始めた場合、家賃収入は「不動産所得」として確定申告が必要になります。収入から必要経費を差し引いた金額に対して課税されますが、経費として認められる範囲や減価償却の計算は複雑で、誤ると税務署から指摘を受けることもあります。

また、住宅用として貸すのか、事業用（テナント）として貸すのかによって、消費税の課税対象となるかどうかも変わる点に注意が必要です。

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◆ 売却する場合に必要な手続きと注意点

「管理が大変そう」「相続人同士で共有しているのでまとまらない」といった理由で、相続したマンションを早期に売却する選択をされる方も多くいらっしゃいます。
しかし、売却する際にも、法的に確認・整備しておくべき事項が多くあります。

◎ 登記が完了していなければ売却はできない

繰り返しになりますが、不動産の売却は登記名義人でなければ行えません。
遺産分割が未了である、登記が被相続人のままである、という状態では、買主も契約締結に応じません。

また、共有状態（たとえば兄弟姉妹で相続した場合）では、原則として全員の同意がなければ売却できません。

◎ 売買契約書・重要事項説明書の作成と法的責任

売買契約では、物件の現況を正確に開示しなければなりません。
たとえば、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどがあるにもかかわらず説明しなかった場合、売却後に損害賠償請求を受けることもあります（契約不適合責任）。

このため、司法書士・宅地建物取引士としては、事前の物件調査と重要事項説明書の正確な作成を行い、リスクを回避することがとても大切になります。

◎ 譲渡所得税の計算と特例の適用判断

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。
ただし、相続で取得した不動産には「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」などが適用できる場合があります。

適用可否の判断には以下のような情報が必要です：

• 被相続人の取得時期・取得費（資料が必要）

• 相続から売却までの期間

• 居住用か否か（賃貸用か）

• 他に共有者がいるかどうか

税務上の判断を誤ると、本来よりも高い税金を支払ってしまうことになりかねません。
専門家による適切な試算と事前対策が不可欠です。

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◆ 法的知識が“安心の取引”を生む

不動産の賃貸や売却は、契約書を交わせば終わり…ではありません。
法的な不備や説明不足があると、後々のトラブルに発展し、せっかくの資産が“負の遺産”に変わることもあります。

司法書士兼宅地建物取引士として、当事務所では相続登記から不動産活用、売買に至るまで、一貫したリーガルチェックとサポートを行っています。

とくに名古屋のように不動産市場が地域によって大きく変化しているエリアでは、単なる取引ではなく、“法的に正確な判断”を軸にした資産運用や処分のあり方が求められます。