【もう迷わない相続登記と不動産売買 ～「貸している不動産」も「古い建物」も売却できます～】名古屋のごとう司法書士事務所

～「名義が変わっていない不動産」は、売ることも活用することもできません～

相続によって不動産を引き継いだとき、「将来的には売りたい」「すぐには使わないけど、持っているより売った方がいいかも」と考える方も多いでしょう。
しかし、意外と知られていないのが、相続登記をして名義を変更しておかなければ、その不動産を売ることはできないという事実です。

多くの方が「相続した＝自分のものになった」と思い込みがちですが、法律上の“所有者”として正式に扱われるためには、法務局での相続登記という手続きが必要不可欠です。

▽登記されている名義が「誰か」がすべてを決める

日本の不動産は「登記制度」によって、所有者情報が管理されています。
そして売却や賃貸、担保設定などの重要な取引は、登記簿に記載された名義人が誰であるかによって、すべてが判断されます。

たとえば、相続した実家の名義が亡くなった親御さんのままだった場合、あなたがその家に住んでいたとしても、法的には「所有者」ではありません。
そのため、不動産会社を通じて買主が見つかったとしても、契約書を交わすことも、所有権を移すこともできません。

また、金融機関による住宅ローンや、買取業者との契約など、あらゆる不動産取引において、登記上の名義変更が完了していない状態は**「未整備な不動産」として取り扱われ、取引自体ができない、または敬遠される原因になります。**

▽「とりあえず売りに出す」は通用しない

「売却はしたいけど、まだ相続登記をしていない。とりあえず不動産会社に相談して売りに出そう」と考える方もいます。
ですが、不動産会社としても、名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、正式な媒介契約（売却の委任契約）を締結することができません。

売主として広告に掲載するにも、契約書に署名捺印するにも、すべては現在の名義人が「売主本人」であることが条件となります。
ですから、「とりあえず査定だけ…」という段階ならまだしも、「売りたい」「売ってもらいたい」という具体的なステップを進めるには、まず相続登記が済んでいることが大前提なのです。

▽「相続人の話し合いがまとまっていない」は落とし穴に

相続人が複数いる場合、相続登記を行うには、「誰がどの不動産を相続するか」について、相続人全員の合意が必要になります。
この合意がないまま、「とりあえず長男が代表して売る」というようなことは、法的には認められていません。

また、よくあるトラブルとして、「兄弟間で口約束はあったが、実際の登記をしていなかった」「将来的に名義を変えるつもりだったが、他の相続人が反対し始めた」など、相続登記を先延ばしにしたことで、不動産が“動かせない状態”に陥るケースも少なくありません。

相続人の一人が亡くなれば、さらにその配偶者や子どもたちが相続人となり、手続きはどんどん複雑になります。
つまり、相続登記を後回しにすればするほど、不動産の売却や活用は困難になっていくのです。

▽2024年4月からは「相続登記の義務化」がスタート

こうした相続登記の放置問題に対処するため、2024年4月1日から、不動産登記法が改正されました。
これにより、相続によって不動産を取得した場合には、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となりました。

さらに、正当な理由なく登記を怠った場合は、**10万円以下の過料（罰金）**が科される可能性もあります。

この法律改正は、「名義が放置されたままの不動産が全国で増えすぎている」という社会問題への対応でもあります。
今後は、「相続登記をするかどうか」ではなく、「必ず期限内にしなければならない」という認識が必要です。

▽登記を済ませることで「動かせる不動産」になる

逆に言えば、相続登記を済ませることで、初めてその不動産は“自由に使える資産”になります。
売る、貸す、建て替える、担保に入れる、子や孫に贈与する…そうしたすべての選択肢は、登記が整ってはじめて実行できるのです。

不動産は、ただ相続しただけでは使えません。
登記という「見えない準備」をしっかり整えることで、ようやく不動産が動き出すのです。

たとえば、買主が現れたのに登記が済んでおらず、手続きに何ヶ月もかかってしまった…というようなケースもあります。
せっかくの好機を逃さないためにも、早めに登記を済ませておくことが、結果的にスムーズで確実な不動産売却への近道になります。

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【まとめ】

• 相続した不動産は、登記をしなければ売却できない

• 名義が亡くなった方のままでは、契約も、広告掲載も、何も始められない

• 相続人が複数いる場合、時間が経つほど話が複雑化しやすい

• 2024年からは相続登記が義務化され、罰則も適用される

• 登記を済ませれば、ようやく不動産を“動かせる資産”にできる

相続した不動産を売却したい、活用したいと考えている方にとって、相続登記は最初にして最大のポイントです。
「名義変更はあとでいいや」と思っていると、後から大きな壁にぶつかることにもなりかねません。

不動産をスムーズに売却するためには、まずは登記の整理から。
信頼できる司法書士に相談し、売却への土台をしっかりと整えることが何より大切です。

～「使っていない」「古い」「貸している」…そんな不動産こそ、売却のチャンスがあります～

相続で引き継いだ不動産に対して、
「今は人に貸しているから、売るのは無理だろう」
「建物が古すぎて価値がないのでは？」
「取り壊しにもお金がかかるし、結局放置するしかないかも…」
といったお悩みを抱えている方は少なくありません。

しかし、実はこういった状態の不動産でも、工夫次第で十分に売却が可能です。
不動産には様々な売却方法があり、“今の状態のまま”買ってくれる人がいるケースも多くあります。
むしろ、不動産を使っていないまま維持管理だけを続けていくことの方が、費用も手間もかかる“見えない負担”となってしまう可能性があるのです。

この章では、貸している・古い建物・活用予定のない土地など、一見「売れなさそう」に見える不動産でも、売却が可能な理由と、具体的な方法についてご紹介します。

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▽「貸している不動産」＝売れないは誤解です

たとえば、相続したマンションの1室や一棟アパートに入居者がいる場合、
「人が住んでいるから売れない」と思っていませんか？

結論から言えば、そのまま賃貸中の状態で売却は可能です。
これは「オーナーチェンジ物件」と呼ばれるもので、購入後すぐに家賃収入が得られることから、投資家層にとってはむしろ魅力的な商品です。

実際、最近の不動産市場では、この「収益物件」としての需要が高まっており、借主が安定している物件や、立地が良好な物件は、想像以上に高く売れることもあります。

売却時には、以下のような情報を揃えることで、スムーズな取引が期待できます。

• 賃貸借契約書の写し

• 家賃の入金履歴

• 修繕履歴や管理状況の記録

• 共用部分の管理状況（マンションの場合）

こうした情報が整っていれば、買主は安心して購入検討ができます。

また、借主との関係も変わらず、賃貸借契約は新しい所有者（買主）に引き継がれますので、借主にとっても大きな影響はありません。

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▽古い建物でも「そのまま」売ることは可能

建物が築40年を超えていたり、雨漏りや傾きがあるような状態だと、「これはもう誰も買ってくれないのでは？」と心配される方も多いでしょう。
しかし、実はこのような古家付き物件も、そのままの状態で売却できるケースが多々あります。

買主によっては、
「建物は解体して新築に建て替える」
「リノベーションして賃貸物件に活用する」
「一部だけ修繕して事務所として使う」
など、さまざまな目的での購入が見込まれます。

そのため、売主が無理にリフォームや解体をしてから売却しようとする必要はありません。
むしろ、**「現況有姿（げんきょうゆうし）売却」**という、
「今のままの状態で、補修もせず、現状を前提として売却する」スタイルの方が、スピードもコスト面でもメリットが大きいのです。

現況有姿で売却する際には、以下の点を明確にしておくとトラブル防止につながります。

• 建物の劣化状況（雨漏り・傾き・床下の腐食など）

• 境界の確定状況

• 増改築の履歴（未登記部分の有無）

• 残置物の処理条件

これらをきちんと整理したうえで販売すれば、「買主が納得したうえで購入する」形となり、後々の紛争リスクを最小限に抑えることができます。

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▽土地の売却も、「貸している状態」で可能な場合がある

「土地を第三者に貸している」「地代を受け取っている」というケースでも、そのまま売却することは可能です。

たとえば──

• 借地人が建物を建てている土地（底地）の売却

• 駐車場や資材置き場として貸している土地

• 月極駐車場運営中の土地

• 畑などの貸地として使っている農地（※一定の制限あり）

これらも、収益物件としての価値があるため、投資家や地元の事業者などにとっては購入の対象になります。
ただし、借地権が絡む場合には、借地借家法に基づいた権利関係の整理や、買主との調整が必要となることがありますので、司法書士による法的確認が不可欠です。

また、農地の売却には農業委員会の許可が必要となることがあり、用途変更の計画や購入者の条件次第では、スムーズな売却が難しい場合もあります。
そのため、事前に法的・実務的なアドバイスを受けることが大切です。

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▽「自分の不動産に合った売り方」が鍵

このように、相続した不動産が「貸している」「古い」「空き家になっている」といった状態であっても、売却方法は一つではありません。

むしろ、不動産の状態に合わせて、以下のような**“売り方のバリエーション”**を考えることが重要です。

状況	売却方法の例
賃貸中の一棟アパート	オーナーチェンジ物件として投資家に販売
古い戸建て住宅	現況有姿での売却／建物付き土地として販売
土地に借地権がある	買取専門業者・借地人・投資家への底地売却／交渉による一括売却
空き家のまま放置	解体せずに土地＋建物として現況販売

このように、「リフォームしないと売れない」「更地にしないと売れない」という思い込みは不要です。
自分の不動産の“今の状態”を活かした売却戦略を立てることで、費用を抑え、スムーズな資産整理が可能になります。

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【まとめ】

• 貸している状態でも、古くても、不動産は売却できる

• オーナーチェンジ・現況有姿売却など、方法はいくつもある

• 無理にリフォームや解体をする必要はない

• 重要なのは「今の不動産の状態に合った売り方」を選ぶこと

• 法的な権利関係は、登記や契約書でしっかり整理するのが基本

不動産の売却に“正解はひとつ”ではありません。
相続した不動産の状態や立地、賃貸状況などに応じて、一番リスクが少なく、効率的な方法を選ぶことが、安心できる不動産売却への第一歩です。

そして、その判断には、法律と不動産実務に精通した信頼できる専門家のサポートが欠かせません。

～不動産売却の第一歩は、「誰に任せるか」から始まります～

相続した不動産を売却する際、「どこに相談すればいいのか分からない」「何から手をつけたらいいのか迷っている」という方が非常に多くいらっしゃいます。
実際、相続不動産の売却は、不動産の状態だけでなく、法律や税金、相続人の状況などが複雑に絡み合っており、個人で判断・処理するには非常に難しい分野です。

しかも、不動産業界には良い業者ばかりではなく、一部には不適切な営業や強引な取引を行う“怪しい業者”も存在しているため、「どこに任せるか」は、売却を成功させるうえで最も大事なポイントの一つです。

このセクションでは、「なぜ専門家に相談すべきなのか」「怪しい業者を見抜くにはどうすればいいか」「誰に相談するのが最善か」について、わかりやすく解説していきます。

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▽「高く売れる」は本当？うまい話には落とし穴も

インターネットやチラシなどで「高額買取！すぐ現金化！手数料0円！」といったうたい文句を見たことはありませんか？
もちろん、すべてが悪質というわけではありませんが、極端にメリットばかりを強調している広告には注意が必要です。

実際にあったトラブル例としては、以下のようなものがあります。

• 「すぐに売れる」と言われたが、契約直前に値下げを強要された

• 複数業者の査定額の中から一番高いところに依頼したら、あとから不当な修繕費を請求された

• 担当者が宅建士ではなく、資格を持たないアルバイトのようなスタッフだった

• 「契約を急いでください」とプレッシャーをかけられ、冷静に判断できなかった

• 売却後の税金や相続人間の精算など、アフターフォローが一切なかった

不動産の売却は、金額が大きく、生活に与える影響も非常に大きい取引です。
それだけに、売主の知識不足につけ込むような業者に出会ってしまうと、大きな損失やトラブルにつながってしまうことも少なくありません。

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▽安心して任せられる専門家とは？

では、どんな専門家に相談すればよいのでしょうか？
以下のような特徴を持つ人・事務所であれば、安心して任せられるといえるでしょう。

✔ 登記や法律の知識がある（司法書士）
不動産の売却には、所有権移転登記・相続関係の整理・共有名義の調整など、法的な手続きが不可欠です。司法書士は、これらを法的に安全に処理するプロフェッショナルです。

✔ 実際の売買実務にも精通している（宅地建物取引士）
不動産会社に任せきりにせず、売却戦略・査定価格の妥当性・契約内容のチェックができる専門家がいれば、売主としても安心です。

✔ 税務の知識や他士業との連携がある
相続税や譲渡所得税など、売却に関わる税金面のフォローができる、あるいは信頼できる税理士と連携していることも重要です。

✔ 実績・対応・説明が丁寧であること
「専門用語を使わずに丁寧に説明してくれる」「話を急がせない」「売却以外の選択肢も提示してくれる」など、相談者の立場に立った対応をしてくれるかも大切な判断基準です。

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▽不動産会社＝悪ではない、けれど中立な立場は重要

もちろん、不動産会社すべてが悪いわけではありません。
中には親身になって対応してくれる誠実な担当者や、不動産の価値を最大限に活かしてくれるプロも多くいます。

ただし、忘れてはいけないのは、多くの不動産会社は「買主にも売主にも利益を生む」必要があるため、完全に中立な立場ではないということです。
特に「両手仲介（売主・買主の両方から手数料をもらう）」が絡むと、“自社にとって最も得になる取引”を優先する可能性もあります。

そのため、中立的な立場で相談に乗ってくれる司法書士など、第三者の専門家の意見を挟むことが非常に有効です。
「この価格は妥当なのか？」「この契約で大丈夫か？」「他に売却方法はないのか？」といった疑問に対して、法律・不動産実務の両面からアドバイスできる人材がいれば、売主として冷静に、かつ有利に判断を下すことができます。

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▽司法書士兼宅地建物取引士だからこそできること

当事務所では、司法書士として登記・法律手続きの専門性を備えつつ、宅地建物取引士の資格を持ち、不動産売買の現場にも精通している立場からサポートを行っています。

この「法と実務の両面からの支援」ができることで、以下のようなメリットをご提供できます。

• 相続登記から売却まで、すべて一括でサポート

• 売却前に必要な法的整理（共有者の持分整理・相続人間の合意調整など）を代行

• 売却後の税務上の注意点や次の資産形成まで含めたアドバイス

• 不動産会社に任せる前に、セカンドオピニオンとしての価格・契約内容の確認

• 売主が損をしないよう、悪質業者からの保護・注意喚起

不動産売却は、「高く売る」ことも大切ですが、それ以上に「安全に、納得のいく形で売る」ことが何よりも重要です。
そのためには、中立的かつ総合的にアドバイスしてくれる専門家の存在が欠かせません。

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【まとめ】

• 不動産売却は、業者選びひとつで結果が大きく変わる

• 「高く買う」「すぐ売れる」などの甘い言葉には注意

• 登記・相続・契約・価格査定…複合的な知識が必要

• 司法書士＋宅建士の立場から、中立的にアドバイスできる人が理想

• 一番大切なのは、「この人なら任せられる」と思える信頼関係

不動産を売却するということは、単に「物を売る」のではなく、
**大切な資産を次の誰かへバトンタッチする“人生の選択”**でもあります。

その選択を、焦らず・不安なく・損なく進めるためにも、
まずは「信頼できる人に出会うこと」が、最大の成功要因となるのです。