【不動産の個人間売買の便利技 ～トラブルを防ぎ、安心・確実に取引するために～】名古屋のごとう司法書士事務所

不動産を個人間で売買する際、つい「親しい間柄だから」「信頼しているから」と、契約書を交わさずに済ませてしまう方が少なくありません。しかし、不動産は日用品のように簡単に売り買いできるものではなく、金額も大きく、法的にも厳密な手続きが求められます。たとえ家族や親戚との取引であっても、「口約束」だけで済ませるのは非常に危険です。

不動産売買では、代金の額、支払い方法、引渡し時期、そして権利の移転など、多くの要素が絡んでいます。これらを明文化せずに進めてしまうと、後になって「そんな話はしていない」「支払う期日が違う」「まだ引渡しは済んでいない」など、言った・言わないの争いになってしまうことがあります。裁判になった場合でも、書面による証拠がなければ、自分の主張を通すのは極めて困難です。

とくに注意すべきは、「契約不適合責任」に関する取り決めです。これは、2020年4月の民法改正によって導入されたもので、売主が買主に対して、「契約で定めた内容・品質に適合した物件を引き渡す義務」を負うというルールです。つまり、売買契約で「雨漏りはない」「建物の傾きはない」といった合意があったにもかかわらず、実際には不具合がある場合、買主は修補や損害賠償を求めたり、場合によっては契約を解除することも可能です。

この契約不適合責任は、売主が個人であっても免れられるものではなく、知らずに物件を引き渡してしまった後に大きなトラブルになる可能性があります。特に築年数が経っている物件では、見えない部分に劣化や欠陥が潜んでいることも多く、契約時点でどこまで売主が責任を負うかを明確にしておく必要があります。契約書には、責任の範囲や期間（たとえば「引渡し後6ヶ月以内に通知されたものに限る」など）を具体的に定めておくと安心です。

また、不動産の表示（登記簿情報や地番）、代金の額、支払い方法（現金一括、分割払い、手付金の有無など）、引渡し日、登記申請の取り決め、税金や費用の負担者（誰が登記費用や印紙代、固定資産税を支払うか）なども、契約書に正確に記載することが不可欠です。とくに個人間の売買では、曖昧な合意に頼ってしまいがちですが、それがトラブルの火種になります。

こうした契約書の作成は、市販のテンプレートやインターネット上のひな形を使って行うこともできますが、実際の事情や物件の状況に応じた内容に調整しなければ意味がありません。たとえば、売主が認知症などで判断能力が低下している場合、契約そのものが無効とされるリスクもありますし、買主が住宅ローンを利用する場合には、ローン特約（融資が通らなかった場合の契約解除条項）を盛り込むことが重要です。

司法書士や宅地建物取引士は、このような契約実務に精通しており、トラブルを未然に防ぐ契約書の作成や、契約時の注意点についても的確にアドバイスすることができます。当事務所では、お一人お一人の状況に合わせて契約内容をオーダーメイドで作成し、必要に応じて契約立会いや署名・押印時の確認にも対応しています。

「口約束」で済ませるリスクを回避するために――不動産売買こそ、信頼を形にする「契約書」が何よりも大切なのです。

不動産の売買が無事に終わって「これで取引は完了」と思われる方も多いかもしれません。しかし、不動産の名義（所有者の名前）を新しい買主に変更する「所有権移転登記」を行わなければ、法的には所有権が移ったことになりません。つまり、契約書があっても、代金を支払っても、登記がされていなければ、法律上はまだ売主がその不動産の所有者のままなのです。

この「登記」は、不動産の所在地を管轄する法務局で行う手続きであり、不動産取引においては最も重要なステップのひとつです。ところが、個人間売買では「登記を忘れていた」「登記の方法がわからず放置していた」などのケースが意外に多く見られ、後に大きな問題につながることがあります。

たとえば、登記をしないまま放置していた結果、売主が亡くなってしまい、その相続人が「売った覚えはない」と主張してきたり、すでにその土地が差し押さえられてしまった、というようなトラブルが現実に起きています。登記をしておけば、買主の権利は法的に保護されますが、していなければ、「第三者との争い」で不利になる可能性が高くなります。

さらに、登記をするためには、売主・買主双方の協力が必要です。申請書類には、登記原因証明情報（売買契約の内容を証明する書類）や、印鑑証明書、委任状など、一定の書類を揃える必要があります。売主が高齢であったり、印鑑証明書を取得することが困難な場合などには、手続きがスムーズに進まないこともあるため、事前に準備しておくことが肝心です。

また、登記には「登録免許税」という国に支払う税金も発生します。これは通常、売買価格または固定資産評価額の2％（2025年4月以降は変更の可能性あり）で、金額もそれなりに高額になるため、資金計画の中で見落とさないようにしましょう。その他にも、登記のための司法書士報酬や印紙代などの費用もかかります。

個人間売買では、こうした登記に関する知識や書類の準備に不安を感じる方が多いのも事実です。特に、「誰がどこまで責任を持って動くのか」が曖昧になりやすく、結果として登記が放置されてしまうこともあります。しかし、司法書士に依頼することで、こうした不安や手間をすべて解消することができます。

司法書士は、不動産の登記を専門とする国家資格者であり、登記申請に必要な書類作成から、売主・買主双方の本人確認、そして法務局への登記申請までをワンストップでサポートできます。また、売主が高齢であったり、遠方に住んでいる場合なども、委任状を用いることで柔軟に対応可能です。

当事務所では、ご依頼主の事情に合わせて、丁寧にご説明を行い、書類の準備から法務局への提出まで一貫して対応しています。登記は、不動産を確実に「自分のもの」として守るための大切な仕組みです。売買契約を終えたら、必ず所有権移転登記を忘れずに行うようにしましょう。

不動産を売買する際には、「代金のやり取り」だけに目が行きがちですが、実際にはそれ以外にもさまざまな税金や費用がかかってきます。個人間売買の場合でも、税務署や法務局への対応は避けて通れませんし、知らなかったでは済まされないルールがいくつも存在します。こうした「見えにくい出費」や「法的義務」をあらかじめ理解しておくことで、後になって慌てることを防げます。

所有権移転登記にかかる登録免許税

まず、不動産の名義を買主に変更する登記（所有権移転登記）には、「登録免許税」がかかります。これは国に支払う税金で、**基本的には不動産の固定資産評価額に対して2.0％（土地は1.5％）**の税率が適用されます（※2025年5月現在の情報。特例措置や税率の変更がある可能性がありますので、最新情報は確認が必要です）。

この登録免許税は、買主側が負担するのが通例ですが、個人間の話し合いによって、どちらが支払うかをあらかじめ決めておくことも可能です。契約書の中で「どちらがどの費用を負担するのか」を明記しておくことで、無用な揉め事を避けられます。

売主に課される譲渡所得税

不動産を売る側にも、税金がかかる場合があります。それが「譲渡所得税」です。これは、売却によって得られた利益（売却益）に対して課税されるもので、たとえば親がかつて1,000万円で取得した土地を2,000万円で子に売った場合、その差額1,000万円が「譲渡所得」として扱われる可能性があります。

ただし、自宅を売却した場合には「3,000万円の特別控除」などの特例もあり、課税されないケースもあります。また、親族間売買では、あまりに安い価格設定にすると「売買ではなく贈与と見なされる」リスクがあるため、売主・買主ともに税務上の影響を慎重に確認することが大切です。

贈与とみなされないための注意点

特に親族間で「相場よりもずっと安い価格」で売買した場合、税務署がそれを「売買ではなく贈与」と判断し、贈与税を課税することがあります。贈与税は非常に税率が高く、金額によっては数百万円単位になることも珍しくありません。

このような事態を避けるためには、市町村の「固定資産評価額」や周辺の不動産の売買事例を参考にして、ある程度の適正価格で売買することがポイントです。評価額や市場価格の妥当性について不安がある場合は、司法書士や税理士に相談し、適正な価格設定を確認してから契約を結ぶことをおすすめします。

その他にかかる費用

契約書には、一定額以上であれば「印紙税」がかかります。不動産売買契約書の場合、記載金額が1,000万円超5,000万円以下であれば、印紙税は1万円（※軽減措置が終了する可能性あり）。この印紙を契約書に貼付して、収入印紙として納税する必要があります。

また、登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬（数万円〜十数万円程度）がかかります。ただし、この費用には本人確認や法務局とのやりとり、書類作成や登記手続き全般が含まれているため、安心して任せられるメリットがあります。

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税金や費用は、あらかじめ把握しておくことでトラブルを避けるだけでなく、「想定外の出費」にも備えることができます。特に個人間売買では、不動産会社が介在しないため、こうした知識を自分たちで持っておくことが重要です。当事務所では、売買契約だけでなく、登記・税務の観点からもお客様のご相談に応じております。どうぞ安心してご相談ください。