【司法書士と一緒に作る安心安全な不動産売買】名古屋のごとう司法書士事務所

不動産売買に潜むリスクとは？

不動産の売買は、日常生活の中ではなかなか経験することのない大きな取引です。そのため、経験のない一般の方が一人で進めようとすると、思いがけないトラブルや損失に巻き込まれてしまうことがあります。しかも一度契約を交わしてしまうと、原則として「取り消し」や「やり直し」はできません。だからこそ、最初の段階でしっかりとリスクを認識し、専門的なサポートを得ながら慎重に進めることが大切なのです。

では、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか？司法書士としての実務経験に基づき、主なリスクをいくつかの視点から詳しくご紹介いたします。

登記簿と現況の不一致によるトラブル

不動産の売買においては、法務局で管理されている「登記簿」の情報がとても重要な役割を果たします。登記簿には、土地や建物の所在地、面積、所有者、そして抵当権などの権利関係が記録されています。買主は基本的にこの登記簿の内容を信頼して購入を決断します。

ところが、長年相続登記がされていなかった不動産や、昔の分筆（ぶんぴつ：土地を分けたこと）記録に誤りがある不動産では、登記上の情報と実際の状態が一致しないことがあります。例えば、「亡くなった親の名義のままになっている土地を売ろうとしたが、名義変更（相続登記）がされていなかったために売却できなかった」というケースは非常に多く見られます。

このような場合、売却の前にまずは正確な登記情報に修正しなければならず、手続きが複雑になったり、時間がかかって取引のスケジュールに支障をきたすこともあります。買主にとっても、不明確な権利関係は購入のリスクとなるため、契約が破談になるケースもあります。

契約書の不備や不明確な条項

不動産売買では、「売買契約書」と「重要事項説明書」という2つの重要な書類が用いられます。特に売買契約書には、売主と買主の間で交わす具体的な条件や約束事が詳細に記されていますが、その内容が専門的すぎて十分に理解できないまま署名・押印してしまう方も少なくありません。

たとえば、「引き渡し日がいつか」「建物に雨漏りなどの瑕疵（かし：欠陥）があった場合の責任は誰が負うのか」「固定資産税の精算方法はどうなるのか」など、細かい条項が曖昧だった場合、後々になってトラブルの原因になります。

また、口頭では約束していた内容が契約書に記載されていなかったり、不利な条項が含まれていても見落としてしまうことも。これらはすべて「契約書の不備」によるリスクです。契約書は法的な効力を持つ文書であり、「聞いていなかった」「知らなかった」では済まされません。売主・買主ともに、専門家の確認を得て慎重に対応すべき部分です。

見落とされがちな税務・費用面での落とし穴

不動産の売買では、登記費用や仲介手数料のほかにも、さまざまな費用が発生します。たとえば、売却益が出た場合には「譲渡所得税」が課税されることがありますし、購入する側には「不動産取得税」や「登録免許税」がかかります。

これらの税金や諸費用について、事前に正確に把握していなかったために、「こんなにかかるとは思わなかった」「手取りが思っていたより少なかった」といった不満やトラブルにつながることがあります。また、相続税の影響を見越した売却戦略や、将来的な税負担を見据えた不動産管理の観点も重要です。

特に高齢者の方が相続した不動産を売却する場合、「この不動産に本当に買い手がつくのか」「売ってしまってから税金で損をしないか」といった不安を抱かれることも多くあります。税務や資産計画の視点からも、司法書士のような専門家と事前に相談しておくことがリスク回避につながります。

司法書士が担う「見えない安心」

不動産の売買を進めるにあたっては、売主も買主も、契約書の内容やお金のやりとり、権利の移転など、目に見える部分にはとても注意を払います。しかし、実はそれと同じくらい大切なのが、契約の「裏側」で動いている見えにくいリスクや法的手続きの確認です。

この「見えない部分」をきちんと整え、表からは見えづらい不安やトラブルの種を事前に取り除いてくれるのが、司法書士という専門家の役割です。司法書士は、法務局を通じた登記手続きの専門家であると同時に、取引の安全性を守るための法律知識と実務経験を備えた、いわば不動産取引の“守り手”とも言えます。

では、司法書士が具体的にどのような場面で「安心」を提供しているのか、以下に詳しくご紹介します。

権利関係の調査で「その不動産、本当に売れるのか？」を見極める

不動産の売買では、「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」という公式な書類をもとに、その土地や建物の状態を確認する必要があります。そこには、誰が所有しているのか、過去にどのような名義変更があったのか、銀行などからお金を借りた際に設定された抵当権が残っていないかなど、取引の安全性に関わる大事な情報が記載されています。

このような調査は、形式的に見るだけでは不十分です。たとえば、すでに亡くなっている方の名義のままになっていたり、法定相続人の間で意見がまとまっていないような場合には、売却自体ができません。また、共有名義の不動産では、全員の同意がなければ売却できないため、誰が共有者なのか、どのような割合を持っているのかを明確にする必要があります。

司法書士はこれらの登記情報を専門的な視点から調査し、「売買が可能な状態かどうか」を判断し、問題がある場合にはどのような手続きをすれば解決できるかをアドバイスします。この事前確認によって、後々のトラブルを未然に防ぐことができるのです。

登記手続きの正確な遂行で「法的に間違いのない取引」を保証する

不動産売買が完了した後には、買主に所有権を移す「所有権移転登記」が必要です。この手続きを間違いなく行うことは、買主にとって最も重要なポイントの一つです。なぜなら、登記が完了してはじめて、法的にその不動産が自分のものになるからです。

司法書士は、当事者に代わってこの登記申請を行い、法務局とやり取りして手続きを正確に進めます。必要書類の作成や確認、本人確認の手続き、不備の修正など、複雑で神経を使う部分をすべて司法書士が担うことで、依頼者は安心して取引に臨むことができます。

また、売買と同時に行われることが多い「抵当権の抹消登記」や、「住所・氏名の変更登記」など、付随する登記手続きも必要に応じて対応できるため、手続きの漏れや不備によるリスクを限りなくゼロに近づけることができます。

契約の中身を見落とさず、「本当に納得したうえでの売買」に導く

司法書士は、法律的な視点だけでなく、実際の取引に立ち会うことで、契約内容そのもののチェックも行います。とくに、宅地建物取引士の資格を併せ持つ司法書士であれば、不動産の売買契約書や重要事項説明書についても、細部まで確認し、依頼者に対して丁寧な説明が可能です。

たとえば、「物件の引渡し後に発見された瑕疵（欠陥）に対して、売主はどのような責任を負うのか」「土地の境界に関する記載が適切にされているか」「違約金や契約解除に関する条項はバランスのとれたものか」など、見落とされがちなポイントを確認し、依頼者が本当に理解し、納得したうえで契約できるようにサポートします。

高齢の依頼者や、不動産取引に慣れていない方には、専門用語をかみくだいてわかりやすく説明することで、誤解や不安を取り除き、「知らなかった」「聞いていなかった」といった事態を防ぎます。

個別対応で守る、お客様一人ひとりの取引

不動産の売買と一口に言っても、背景や事情は人それぞれです。人生の中で、同じ不動産を二度三度と売買する人はほとんどいません。むしろ、多くの方にとっては一生に一度あるかないかの大きな取引です。
それだけに、誰にとっても「特別な事情」や「不安に感じていること」「わからないこと」が存在していて当然なのです。

こうした個別の状況に、丁寧に耳を傾け、画一的な対応ではなく、その人の立場や環境に合った形で最適なサポートを提供すること——。それこそが、私たち司法書士が大切にしている「オーダーメイド対応」の精神です。

司法書士は、ただ機械的に登記書類を作るのではなく、その背景にあるお客様の人生や事情を理解し、それぞれの立場に立った解決策をご提案します。ここでは、実際にどのような場面で「個別対応」が求められ、それがどのような安心につながるのか、具体的にご紹介します。

高齢の方やご家族への、わかりやすく丁寧な説明

高齢の方がご自身で不動産の売却を進めるケースでは、「言葉が難しくて理解できない」「自分で判断して良いのか不安」という声が少なくありません。特に、不動産会社や金融機関の説明は専門用語が多く、内容を十分に理解できないまま書類に署名してしまうこともあるのです。

司法書士は、そのような状況において「法律の通訳者」としての役割を果たします。専門用語をかみくだき、「この書類はどういう意味か」「この契約で何が約束されるのか」といったことを、やさしい言葉で一つひとつ丁寧に説明します。ご本人の理解が難しい場合は、ご家族にも同席していただき、確認を重ねながら意思決定を進めることで、トラブルを未然に防ぎます。

また、認知症の疑いがある場合や判断能力に不安がある方については、成年後見制度の利用や代理人の選任といった法的な支援についても必要に応じてご案内します。「よくわからないまま進めるのが一番危ない」——私たちはそう考えています。

相続・空き家問題など、複雑な背景を一括対応でスムーズに

売却を考えている不動産が「相続したまま名義変更されていない」「空き家になって何年も放置されていた」というケースも少なくありません。特に地方部では、親から引き継いだ不動産がそのままの状態で残されており、いざ売却しようとしたときに多くの手続きが必要になることがあります。

このような場合、まず相続登記を行い、法定相続人を調査し、必要に応じて遺産分割協議を行い…と、順序立てて進めなければ売却ができません。司法書士は、登記の専門家としてこうした一連の手続きを一括して対応することが可能です。

また、空き家となっている不動産では、隣地との境界問題や管理責任の問題が発生しているケースもあります。司法書士が法的観点から問題点を洗い出し、必要に応じて測量士や不動産会社と連携しながら対応することで、依頼者の負担を最小限に抑えつつ、スムーズな売却へと導きます。

売却後の生活設計も見据えた、資産のトータルサポート

不動産の売却は、単なる財産処分ではなく、今後の生活設計や資産管理に直結する大きな判断でもあります。たとえば「子どもがいないので今後の財産の引き継ぎが心配」「高齢者施設に入るための資金を確保したい」といった、人生設計と結びついたご相談も多くいただきます。

こうしたご相談に対しても、司法書士はただ売買手続きを進めるだけでなく、「その後」の生活に配慮したアドバイスを行います。たとえば…

• 売却代金をどのように管理するか（贈与・信託・遺言など）
• 認知症になったときの財産管理方法（任意後見契約など）
• 売却による税負担を最小限に抑える方法（特別控除の活用など）

といった、資産と法律の両面からのサポートが可能です。これが、宅地建物取引士でもある司法書士ならではの強みです。依頼者一人ひとりの背景や希望に寄り添い、その人にとって「最善の選択肢」を共に考える姿勢を、何より大切にしています。