相続した賃貸マンションを売却する時【名古屋のごとう司法書士事務所】
2020/02/08
1棟マンションの売り方とは！？
マンション1棟を相続した場合、その後の対応に困ることがないですか？
マンション1棟棟もなれば、維持管理するための金額も大きくなります。
退去後のクリーニング代やリフォーム、水回りなどの各部屋の修繕、外壁塗装などのメンテナンスといった具合に毎年何かしらのまとまった費用がかかってきます。また、管理会社を入れていれば、その分報酬を差し引かれて賃料が入ってきます。固定資産税の金額も大きくなるでしょうから、維持管理に要する費用は戸建ての比ではありません。
老朽化が進んでいるマンションであれば、今後どうすべきかを迷って、先行きが不安ということ絵で売却を検討される方は多くお見えです。投資目的で賃貸経営を進める不動産会社の営業により、土地にマンションを建てて賃料収入を得ていた人は多くいます。今、その世代の人に相続が発生しているのです。
名古屋の司法書士が、今回は相続した1棟マンションの売却における注意点をご紹介します。
１．収益物件は、最後の売却までを利益と考える
マンションなどの収益物件は、通常、ローンなどを組んで賃料収入で支払いをしていきます。このローンを支払っている間はそれほど余裕がないのが通常なのです。固定資産税も支払っていきますので、実はそれほどお金が残らないのです。オーナーの方が実は質素な生活をしていることも結構あるのです。
しかし、最後の売却で利益を得ることができます。この最後の売却益までをしっかりと考えるべきだと思います。
相続であれば、自ら投資をして購入したわけではないでしょうからそれほど意識しないかもしれませんが、投資家はそのような考え方をします。ですから、投資物件をどこかのタイミングで売却するという選択はよくあるパターンといえます。修繕費用や空室のリフォーム代、退去後の原状回復費用などで自己資金を使えない方などは、先行きの不安から解放されたいと感げる人は多いのです。また、自分の配偶者や子に相続後にこの負担を背負させることは避けたいと考えて、マンションの売却に踏みきる場合もあります。
２．更地にしないと売れない！？
これもよくある誤解です。
結論としては売れます。
築年数の古い1棟マンション、例えば、建築基準法の改正前のマンションなど、建物に資産価値がない場合は、買う側も結局土地としての更地の価値で買うことを考えると思います。
賃貸マンションであれば、入居者の退去問題もあります。入居者を全員退去させないと売れないのか？いろいろ憶測が働くところですが、結論は売れます。
入居者がある築20年以上のマンションでも、現状のままで買い取る業者はいます。その分通常より多少安くなる可能性はあります。入居者の立退き費用や建物解体費用などを見込んで買い取りますので。
ただし、自分で弁護士などに依頼をして費用と時間をかけて入居者を立ち退かせて、きれいにしてから売る場合は、相応の費用と時間がかかります。その間も固定資産税を払い続けます。賃借人という人ありきの話なので予定通りの進まないリスクもあります。
何より、弁護士費用を自らのポケットマネーで最初に払う必要があるのがやはり一番のデメリットでしょう。相続した物件であれば、通常は、自分のお金を持ち出して何かをするという発想が起こりにくいと思います。そこまで自分のお金を使ってリスクを背負うことには抵抗を感じるでしょう。
この賃借人への退去費用は、賃借人によって異なるのです。
会社やお店などの事業用として貸している場合は、住居用として貸している個人の場合と比べて格段に退去費用が異なります。前者の事業用の賃借人の退去費用の方が高額です。100万円を超えることも十分あり得ます。住居用で貸している人でも、賃借人が高齢者か家族化、単身者かなど状況に応じて、そもそも退去の難易度も違います。借地借家法等の法律で賃借人は保護されているので、オーナーが思っているほど、立退きは簡単ではないのです。素直に退去に応じてくれる賃借人ばかりではないのです。退去費用目的で抵抗をすることもあり得るのです。
それらを総合的に考慮すると、ある程度の金額で現況有姿で売却するという選択肢は、合理性もあり賢い選択になり得ます。
３．誰が買うの？
1棟マンションを購入するとなると、買い手は限定されます。
個人の投資家か買取業者でしょう。
ただし、個人の投資家や買取業者はプロですから、通常は買取金額は、実はそれほど差がないことが多いのです。銀行の融資が絡むので、結局通常の投資家や買取業者では、横並びの銀行の融資額になり、結局買い取れる金額は似てくるのです。
そんな中でも、例外もあります。
入居者ありの物件を専門に買い取る業者や、それなりの規模のある買取業者であれば、多数の物件を保有しており一つ一つの購入物件だけを見て銀行がお金を貸さないのです。そうなると、他の買取業者より高い金額が出せることがあるのです。
立退き費用についても少しふれておきます。
個人の居住用であれば、ある程度立退き費用が読めるし、1件あたりもそれほどめちゃくちゃな金額にはなりません。ただし、商売をやっている事業者の立退き費用は、場合によっては、1000万円を超えることだってあります。1階を店舗や事務所で貸しているようなマンションは多いと思います。そのような場合は、自分で前述の初期費用をかけて立ち退かせようとすると相当のリスクを背負います。この場合は、現状のままプロに買い取ってもらうことも有効な手段でしょう。
買い取り先の探し方は注意しましょう。
乱暴で無理な立退きをするような業者もいます。逆恨みをされてもかないません。まっとうな買取先を探すことも大切です。客観的な業者の比較ができない場合は、やはり専門家の意見を聞いてみるべきでしょう。
最後に
以上、名古屋の司法書士が、相続した中古の1棟賃貸マンションを売却する際の注意点3選をお届けしました。
それぞれの状況に応じて売却方法を検討する必要があります。入居者とトラブルとなり裁判等になっているような場合は、売却が難しくなることもあります。裁判をしているような物件に銀行が融資に難色を示すこともあるのです。
法律問題も絡みますので、単なる仲介業者では対応できないことも多いと思います。総合的に売却に向けてスケジュールを組んでいく必要があるのです。
名古屋のごとう司法書士事務所では、入居者との賃貸問題から高価買取が見込める正規の買取業者のご紹介までこれまでのノウハウを生かしたアドバイスをご用意しております。相続などで、マンションなどの収益物件を持ち、売却を検討している場合お力になれると思います。
司法書士と宅建の資格を持ち両方の業務を行っている専門家がすべて対応させて頂きます。ご安心下さい。
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