不動産の相続登記の相談なら司法書士まで【名古屋市のごとう司法書士事務所】

売却をゴールに据える時、その前段階でこの不動産を誰が取得するかの問題になります。売却後の売買代金を相続人で分けるにしても、誰か一人に相続させることの弊害も理解した方がよさそうです。あとから代金を分ければ贈与税の対象になる可能性があるからです。ちなみに贈与税は結構税率が高いので注意が必要です。

また、売主になれば、売却時の契約上の義務を負います。売買契約時に瑕疵担保責任を定めれば、売主である相続人だけがその責任を負うのです。

1人が相続人となり、売却前にその人に相続が開始したらどうなるでしょうか？その相続人は素直に従ってくれるでしょうか？不動産を売却するには一定の時間がかかります。たたき売りのようにすれば別ですが、通常の価格で売却するには、最低でも２～3箇月は必要でしょうし、1年ぐらいかかることも普通にあります。不動産売買はタイミングですから、こればかりは誰にも読めません。

上記の心配を解決するには遺産分割協議書で相続人間の合意内容を明確にするなど、仮に誰かに相続が開始してもその承継人である相続人が違うことを言うことができない状況を作ることが大切です。

不動産を相続して売却するとき、税金がかかります。譲渡に対する利益に課税されます。譲渡益です。

ざっくり言えば、購入等をして不動産を手に入れるのに要した費用と売却で手にする代金を差し引きして、利益が出ていればそれを所得とみなして課税するものです。転売益に課税するイメージです。

この譲渡所得税は、売却をした売主にかかります。売却代金の分配を他の相続人と分ける場合、他の相続人にはかかりません。その税金の負担の精算も上手くやらないと、上記のとおり贈与税の対象になるかもしれないのです。

なお、相続の場合の不動産の取得に関する費用は、被相続人が購入等をして取得した際の費用で計算します。建物は減価償却をします。

仮に取得費がわからない場合、譲渡代金の5％相当額を概算取得費として計算をします。したがって、この場合はほとんどケースで譲渡所得税がかかるのではないかと思います。

相続時はいざやろうとすると時間が結構かかりそうなことに気がつきます。そうなんです。書類収集に始まり、相続人の調査確定、遺産分割協議等をします。この過程で多額の税金が発生しないように検討もしなくてはいけません。

実際、相続登記をやってい司法書士の立場からすると、相続登記に着手して完了までに2～3箇月はかかっても驚きません。場合によってはそれ以上かかることも普通にあります。特に相続登記に必須となる被相続人の方の戸籍集めは、やってみないと実際にどれくらいかかるのかはわからないのです。実は転籍を繰り返しており、何度も郵送で役所に請求を繰り返すこともよくあります。それだけで1～2カ月かかることだってあるのです。

基本的には相続登記が完了をしてから、不動産の売却活動を開始します。

なぜなら、売主が特定できないからです。

戸籍上の隠れた相続人がいたり、遺産分割協議でもめてしまい、誰が取得するのか定まらなかったりと、不安定要素があるからです。不動産会社にしても、誰と媒介契約（売買仲介の契約）をして良いのかわからないのです。きちんとした会社であれば、その辺りはしっかりわかっていますから、売却活動が開始できないのです。仮に売却活動をしてしまうと、あとから他の相続人から「なぜ勝手に売っているのか？」といった苦情につながるのです。

また、不動産売買はタイミングが大切です。

ある時点の購入希望者の金額が、その後いつまでもその条件で買ってくれる保証はないのです。タイミング逸してしまえば、それで公開することになるかもしれません。ここが不動産売却では難しいところです。もっと高く売れるかもしれないなど、たらればを考え出すときりがなくなってしまうのです。

いずれにしても、いくら買主が見つかっても、相続登記が完了しないと売買はできません。買主のいつまでも待ってはくれないでしょうから、売却を決めたなら粛々と相続登記を進めましょう。

以上、名古屋の司法書士が相続登記の注意点をご紹介しました。

相続登記は、簡単なようで難しく、落とし穴もあります。法律上の問題点や税務の問題など総合的に考える場面が多く、気をつける必要があります。税金のことだけを考えていると、遺産分割でももめたり、法律上の問題点ばかりを気にしていると、最後に多額の税金が発生したりします。

名古屋市中区のごとう司法書士事務所では、相続手続きから不動産売却まですべてお任せいただける体制を整えています。あっちこっちに行って相談をする必要はありません。ひとりの担当が相続手続きから不動産売却まで責任を持ってアドバイスをし、管理します。ご安心てお任せください。