不動産を相続した場合の売却や税金とは？【名古屋のごとう司法書士事務所】
2019/11/26
不動産を相続したら考えるべきこと3選
相続する財産のうち、不動産の占める割合をご存知ですか？
一般的には、戦後の国の政策により、自宅不動差を所有する方がかなり増えました。今でもその流れは続いています。住宅金融支援機構による「フラット35」など、長期の借入期間で比較的低金利で住宅資金を借りることができます。融資の審査も一般の金融機関より緩い場合が多いです。「○○銀行や○○信用金庫では融資がダメだったが、フラットでは融資が通った」そんなケースはよくあります。
このようにして、持ち家志向が高まり、亡くなったときの遺産に土地や建物といった自宅などの不動産が含まれることが日本では多いと言われています。バブル時は、不動産の査定にも問題があり、融資する銀行の後押しで不動産売買が盛んに行われました。
亡くなった被相続人が土地や建物などの不動産を持っていた場合、相続人がそのまま使用する場合もあります。しかし、自分でも自宅を購入していることも多く、また、遺産分割時に他の現金や預金などがないため、特定の相続人が取得するのは公平性に欠けてしまうケースもあります。
ではどうすればよいのか。
今回は、不動産を相続した場合、相続人の居住用、土地にマンションやアパートを建てて不動産経営をするなどの活用をするか、いっそのこと売却して売却代金を相続人で分配するかなど何かの結論を出すために参考となる記事を書いていきます。
以下、名古屋の司法書士が、今回は不動産を相続したら考えたい3つのポイントをご紹介します。
１ 不動産の相続方法
不動産が相続財産にあるとき、どのように相続すればよいのか。つまり、誰が取得するのかのお話です。ここで一番避けたい方法はとりあえず、法定相続分で共有にする方法です。これは無難なようで一番危険をはらんでいます。
そもそも不動産を共有で持つことは、一般的に避けるべきといわれています。なぜか。
それは、大きなことを決める時全員一致が要求されるためです。誰か一人が独善的に決められない反面、少ない持分だろうがその人の意見を無視して売却等の行為ができなくなるのです。これはすごく重要なポイントです。
共有状態で、共有者の1人の相続が開始されるとさらに大変です。共有者が増えるからです。そうして、無数に共有者が増えていくと、どこかのタイミングで手に負えなくなります。そもそも、名前も知らない共有者が登場しますし、いまどこにいるのか、連絡先もわからない共有者と話などできません。
全国には、このようにして放置された土地や建物が無数にあると言われています。昔は、とりあえず、法定相続分で相続登記をしておくことがよくありました。もめないので特に相続人も反対がなかったのでしょう。
共有で相続をする場合は、２「不動産の売却」で後述しますが、相続した不動差を売却する場合に利用すべきです。誰か一人に相続をさせる場合は、他の財産を他の相続人が取得するか、代償分割といって遺産分割協議で不動産を相続する人が、相続権を放棄した他の相続人の法定相続分相当の現金等を支払うなどが考えられます。
２ 不動産の売却
不動産を相続しても、相続人は自分で一戸建てやマンションを購入しており既に自宅があるため、必要がない場合が良くあります。そのような場合、人に貸したりして、他の活用方法も考えられますが、リフォーム等により初期費用がかかったりして、ベストな選択肢ではないことがあります。
一方、住むわけでもなく、不動産を単に保有だけしていても財産としての魅力はないです。土地にしても、家にしても、維持管理をするために労力と費用がかかります。また、固定資産税等がかかります。維持管理費だけが毎年ローンのようにずっとかかり続けるのです。
そうであれば、どこかのタイミングで売却をして売却代金を相続人で分けることが合理的といえます。ご相続開始後、すぐに実家を売却するのは少し抵抗がある方は1周忌など、どこかの区切りで売却を検討してみてはいかがでしょうか？そのように考える方は多いです。未来永劫、住まない実家を維持管理していくことは大変です。自分の亡きあと、この件を配偶者や子供に引き継がせることは避けたいとおっしゃられる相談者の方は、多数お見えです。
いざ売る場合、１「不動産の相続方法」で触れたように、計画的に売却をしましょう。計画的売却の第一歩は、相続方法の決定と不動産の相続手続（＝相続登記）です。ここで間違った相続をしてしまうと、法的なトラブルだけでなく、税金の面でも損をする事があるので注意しましょう。
３ 不動産の税金
不動産には、まず固定資産税や都市計画税がかかります。これは、毎年1月1日の所有者に対して課税されるものです。土地を相続した場合、空家だからといって、家を壊して空き地にすれば、地目が「宅地」から「雑種地」となり、固定資産税が上がることがありますので、ご注意下さい。
不動産を売却する場合は、譲渡所得税といって、簡単に言うと、不動産売却で得られた利益に経費を差し引いた残額に課税されます。バブルの時に横行した転売の際にも、その転売益に対してもしっかりと課税をされることになります。したがって、購入時（取得時）の代金より安く売ってしまうなど、利益が出ていない場合は、課税されません。
また、相続不動産を売却する場合は、この譲渡所得税の特例が適用されれば、税金がかからない可能性もあるのです。譲渡の所得から3000万円までを特別に控除するものです。
この特例は要件がいくつかあります。
主な要件は以下のとおりです。
① 空き家の建築時期
昭和56年5月31日以前の建築であること
② 被相続人の居住用であること
③ 相続開始時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
④ 譲渡額が1億円以下であること
ちなみに、マンションは適用外です。空家対策の一環もありますので、一戸建てを想定した制度です。土地の売買を行い、売却時に建物を解体して更地にしてもこの控除は使えます。
まとめ
以上、名古屋の司法書士が、不動産を相続した場合に考えたいことを3つご紹介しました。
名古屋市中区に住所を置くごとう司法書士事務所では、不動産の相続に関して特に力を入れて取り組んでいます。相続不動産の名義変更手続きである相続登記をはじめ、相続後の不動産売却の仲介業務までを一貫して行っています。相続の空き家を売却する際は、最初の相続方法や相続手続きが肝心です。
不動産の無料査定も同時に行っております。
お困りの際には、お気軽にご相談下さい。
