【名古屋の相続登記】相続財産に空き家がある方へ｜放置リスクと売却判断のポイントを司法書士が解説

1．相続登記は「義務」です

2024年4月以降、不動産の相続登記は義務化されました。正当な理由なく申請を怠ると、過料（10万円以下）の対象となる可能性があります。

空き家であっても例外ではありません。
「売る予定だからまだいい」と放置するのは危険です。

2．相続人の確定と共有の問題

例えば、名古屋市守山区の実家を兄弟3人で相続したケース。法定相続分のまま登記すると3人共有になります。

共有は一見公平ですが、
・売却に全員の同意が必要
・1人でも反対すれば前に進まない
・次の相続でさらに権利が細分化する

といった問題が生じやすくなります。

早い段階で「単独取得」「換価分割（売却して分ける）」など、方向性を整理することが重要です。

名古屋市内でも、不動産価格は二極化しています。

• 名駅・栄エリアの投資用物件は比較的堅調

• 郊外の築古戸建ては需要が限定的

今後、日本全体で若年層人口は減少し、団塊世代の相続が本格化します。空き家の供給はさらに増える見込みです。
建築資材高騰の影響で新築価格は上昇していますが、だからといって築40年以上の住宅価格が自動的に上がるわけではありません。

特に名古屋市の郊外エリアでは、
「売れるうちに売る」という判断が合理的な場合もあります。

一方で、立地によっては賃貸や土地活用の可能性が残るケースもあります。
重要なのは、投資用価格と実需用価格を区別して冷静に分析することです。

1．固定資産税の増額リスク

管理不全と判断されると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大で約6倍になる可能性があります。

2．相続税の「空き家特例」

被相続人が一人暮らしだった自宅を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得3,000万円控除の特例があります。
ただし、

• 昭和56年5月31日以前建築

• 耐震基準適合または解体

• 相続開始から3年以内の売却

など細かな要件があります。税制は改正が入ることもあるため、適用可否は最新情報の確認が必要です。

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実際のご相談事例（名古屋市緑区）

80代のお母様が亡くなり、築48年の戸建てを娘様2人が相続。
最初は「思い出があるから残したい」とのお気持ちでした。

しかし、

• 遠方在住で管理が困難

• 雨漏りが発生

• 固定資産税の負担増

を踏まえ、売却を選択。相続登記後すぐに売却活動を行い、想定より良い条件で成約しました。

ポイントは、登記と売却を一体で計画したことです。
手続きを分断せず、全体設計を行うことで負担を抑えられました。