【相続不動産売却のQ&A３選 ～よくある疑問を司法書士がやさしく解説します～】名古屋のごとう司法書士事務所

A：いいえ、そのまますぐには売却できません。まずは「相続登記」を行って不動産の名義を自分のものにする必要があります。

相続によって不動産を取得した場合、多くの方が「これでもう自分のものになった」と感じてしまいがちですが、実はそうではありません。
相続が発生しても、自動的に不動産の登記簿上の名義が変更されるわけではないため、そのままでは法的には**「所有者が亡くなったままの状態」**になっており、たとえ相続人であっても勝手に売却することはできません。

不動産を売却するためには、まず名義を亡くなった方（被相続人）から相続人に変更する手続き＝「相続登記」を行う必要があります。これは法務局で行う正式な登記手続きであり、相続人全員で行った遺産分割協議の内容に基づいて、必要書類をそろえたうえで申請することになります。

▼ 相続登記に必要な主な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式

• 相続人全員の戸籍謄本

• 住民票（登記名義人となる方）

• 固定資産評価証明書

• 遺産分割協議書（協議が成立している場合）

• 登記申請書

• 法務局に支払う登録免許税（固定資産評価額の0.4%）

これらの書類は、一つでも不備があると受理されず、再提出を求められることになります。また、相続人が複数いる場合には、全員の合意を文書で明確にすることが求められます。遺言書がある場合には、その内容に従って相続登記を進めることができますが、遺言書の内容によっては「検認」や「公正証書遺言の確認」など別途手続きが必要になることもあります。

▼ 2024年4月から「相続登記の義務化」が始まりました

これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日からは法律の改正により義務化されました。具体的には、相続が発生したことを知った日から3年以内に登記をしなければならず、これを怠った場合には**10万円以下の過料（罰金）**が科されることもあります。

この制度は、「相続された不動産が放置されたままになっている」「所有者不明土地が増加して社会問題になっている」といった背景を踏まえて導入されたものであり、今後は手続きを放置することが許されなくなりました。

そのため、不動産を売却する・しないにかかわらず、早めに相続登記を済ませておくことが、将来的なトラブルの防止にもつながります。

▼ 売却できるのは「登記名義が自分になってから」

以上のように、相続登記を経てはじめて、不動産は登記簿上も法的にも相続人の名義になります。売却を行う際には、その名義人が売主として契約を結ぶことになるため、登記が済んでいない段階では売買契約を結ぶことも、引渡しをすることもできません。

まれに「相続登記をせずに買主が見つかったのでそのまま売ってしまいたい」とご相談をいただくことがありますが、これは法律的に大きな問題があり、買主との契約トラブルに発展する可能性が非常に高いです。

また、買主側の金融機関も、名義が被相続人のままでは住宅ローンの審査に応じてくれませんので、取引の安全性とスムーズな進行のためにも、相続登記は必須の手続きといえるでしょう。

A：全員の合意が必要です。相続不動産の売却には「遺産分割協議」と「登記名義の確定」が不可欠です。

相続人が複数いる場合、その不動産は「共有の財産」として扱われます。つまり、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産は、相続人全員で共同相続している状態となるのです。このようなケースでは、相続人全員の同意がなければ不動産を売却することはできません。

たとえば、親が所有していた家や土地を子ども3人で相続した場合、その不動産は3人の共有財産となります。1人の判断で勝手に売ることはできませんし、無理に進めてしまうと法律上無効となったり、将来大きなトラブルの原因となることもあります。

▼ 「遺産分割協議」で売却方針を決める

このような場合、まず必要なのは**「遺産分割協議」**です。遺産分割協議とは、相続人全員で、どの財産を誰が相続するのかを話し合って決める手続きです。不動産についても、売却するのか、特定の相続人が取得するのか、それとも共有のままにするのかを協議で決めていきます。

協議がまとまった場合は、その内容をもとに**「遺産分割協議書」**を作成し、全員が署名・押印（実印）をし、印鑑証明書を添付します。この協議書は相続登記の際に必要不可欠な書類です。

協議が成立しない場合、つまり、相続人のうち1人でも反対する人がいれば、不動産の売却はできません。そのような場合には、**家庭裁判所の「遺産分割調停」や「審判」**を申し立てて、法的に解決を図る必要があります。

▼ 売却の方法は２パターンあります

不動産を売却する方法は、以下の2通りに大別されます。

① 全員で共有名義のまま売却する方法

この方法では、不動産の登記を共有名義（例えば、兄弟3人でそれぞれ3分の1ずつ）にし、全員が売主として売却契約に臨みます。売買契約書には相続人全員の署名・押印が必要で、引渡しや代金の受領も全員の名義で行います。

ただしこの方法は、実務上非常に煩雑です。たとえば、売買契約の締結日や物件引渡し日の調整、印鑑証明書や住民票などの必要書類の提出、税務申告など、すべてにおいて相続人全員の協力が必要となります。中には、遠方に住んでいたり高齢だったりして、対応が難しい相続人がいる場合もあるため、実務的には次の方法が一般的です。

② 代表者に単独で相続させてから売却する方法

この方法では、遺産分割協議で不動産を特定の相続人1人が取得することに決め、その人の名義に相続登記を行います。
そのうえで、その人が単独の所有者として不動産を売却し、売却代金を相続人全員で合意した方法で分配する、という流れになります。

この方法のメリットは、契約や登記の手続きが一人で完結できるため、取引が非常にスムーズで確実な点です。買主にとっても、手続きが複雑でないため安心感があり、購入意欲にもつながります。

なお、売却代金の分配については、遺産分割協議書に明記しておくと安心です。協議書に「不動産は長男が取得するが、売却後に得た代金は3人で等分する」などと記載すれば、トラブルを避けることができます。

▼ 「誰が名義を取るか」は慎重に決めましょう

ここで重要なのは、「誰が不動産の名義を取得するか」によって、将来の税金や登記コスト、売買契約時の対応にも違いが出てくるということです。

• 譲渡所得税の課税対象者も、名義を取った人になります

• 名義を取った人が契約の責任を負うことになります

• 他の相続人との信頼関係が前提となります

そのため、名義人を決める際は、「不動産を売却する前提」であることを全員で確認し、納得のうえで分割することが大切です。

また、売却後の代金分配についてトラブルにならないよう、専門家のサポートを受けながら協議書を作成することをおすすめします。

A：売却によって利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。ただし、相続特有の特例をうまく活用すれば、大きく節税できることもあります。

不動産を売却する際、ほとんどの方が気になるのが「税金」のことです。
相続で取得した不動産を売却した場合、売却価格からさまざまな費用を差し引いたうえで利益が出ていれば、その利益部分に対して**「譲渡所得税（所得税・住民税）」**が課税されます。

しかし、相続で取得した不動産の場合、取得時期や取得費の考え方、そして特例の適用有無によって、課税額が大きく異なるため、「税金がどのくらいになるのか」はケースバイケースです。

ここでは、相続不動産売却時の税金の基本的な仕組みと、知っておくべき特例制度について、できるだけやさしく、具体的にご説明いたします。

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▼ 譲渡所得の計算方法

不動産を売却した際に課税されるのは、**売却によって得た「利益（＝譲渡所得）」**です。
この利益は、以下のような計算式で求められます。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

【各項目の意味】

• 売却価格：不動産を売った金額（売買契約書の金額）

• 取得費：不動産を買った時の金額や、建物の建築費用、相続の場合は被相続人の取得費

• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費、登記費用、契約書の印紙代など

ここで問題となるのが、「取得費」です。相続の場合は、取得費が不明なことが多く、亡くなった方の過去の購入時の資料が残っていないケースもあります。そのような場合、税務署は「概算取得費」として、**売却価格の5％**を取得費とみなしますが、これは非常に不利です。実際の取得費がわかれば、その分税額が軽くなるため、できるだけ取得費の証明資料（契約書・領収書など）を探すことが重要です。

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▼ 税率は「所有期間」によって異なる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下の2種類に分かれます。

所有期間（※）	所得税	住民税	合計
5年超（長期）	15%	5%	20%
5年以下（短期）	30%	9%	39%

（※）相続の場合、「被相続人が取得してからの期間」で判定されます。
たとえば、被相続人が10年前に購入していた不動産を相続した場合は、相続から日が浅くても「長期譲渡所得」として扱われます。

長期譲渡になるか短期譲渡になるかで、課税率が大きく変わるため、税額を正しく見積もるには、取得時期の確認が不可欠です。

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▼ 相続ならではの税金特例に要注目！

相続による不動産売却には、いくつかの特例制度が設けられており、条件を満たせば大幅に節税できることもあります。代表的な特例を３つご紹介します。

① 取得費加算の特例

相続税を支払った場合、その税額の一部を不動産の取得費に加算できる特例です。
この特例が使えると、譲渡所得が小さくなるため、結果的に譲渡所得税が軽減されます。

• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

• 相続税の申告をしていることが必要

• 取得費への加算は相続財産のうち「不動産に係る部分」に限られる

② 被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除

亡くなった方が住んでいた住宅を相続人が売却する場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

• 空き家であること（相続人が住んでいない）

• 昭和56年5月31日以前に建築された耐震基準非適合の住宅であること

• 建物を取り壊すか、耐震改修してから売却すること

適用には複雑な条件がありますが、対象となる場合は非常に大きな節税効果があります。

③ マイホームの3,000万円控除（被相続人の名義だった場合）

被相続人が住んでいた家を、そのまま相続して一定期間内に売却する場合、3,000万円の特別控除が使えるケースもあります。
この制度は前述の制度と似ていますが、制度ごとに要件が異なるため、注意が必要です。

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▼ 不安があれば専門家に早めの相談を

不動産の売却には、税金の問題がついてまわります。相続の場合は特に「取得費が不明」「登記が古い」「共有状態での売却」「特例の適用可否がわからない」など、判断が難しいことが多く、自己判断で進めてしまうと、思いがけず高額な税負担を抱えてしまうこともあります。

特例を正しく使うには、単なる「知識」だけでなく、実際の書類作成、申告スケジュール、登記名義の整備といった手続き全体を見通す力が求められます。

司法書士兼宅地建物取引士の立場から言えば、相続登記の段階から「売却を視野に入れた手続き設計」を行うことで、のちのちの税務や契約手続きが非常にスムーズになります。