【もう迷わない、収益物件の相続 ～相続・登記・管理まで、不動産の専門家がやさしく解説～】名古屋のごとう司法書士事務所

収益物件を相続するというのは、自宅や空き地の相続とはまったく違った難しさがあります。というのも、単に不動産を「所有する」ことに加えて、「管理運営」「家賃収入」「借入金の引継ぎ」など、継続的な責任や判断が伴うからです。

たとえば、「家賃が毎月振り込まれているから大丈夫」と思っていたら、名義変更がなされていなかったために家賃が凍結されたり、管理会社との契約が切れていてトラブルに発展したりすることも。収益物件は“動いている財産”である以上、相続のタイミングで早めに現状を把握し、整理することがとても重要なのです。

ここでは、収益物件を相続した際にまず確認すべき３つのポイントを、専門家の視点から詳しくご説明します。

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１．法的な所有関係と遺産分割の状況を確認する

最初に確認すべきは、その収益物件が「誰に相続されるのか」という法的な所有権の帰属関係です。

■ 遺言書がある場合
被相続人が公正証書遺言などで、「この物件は長男に相続させる」と明示している場合、その内容が優先されます。ただし、遺言がある場合でも、他の相続人が納得していないと遺留分侵害請求（最低限の取り分を主張できる権利）を受ける可能性があるため、確認が必要です。

■ 遺言書がない場合（法定相続）
この場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が相続するのかを合意する必要があります。収益物件を複数人で共有名義にすると、将来的にトラブルになる可能性があるため、可能であれば1人が単独で相続し、他の相続人には代償金を支払うなどの調整を行うことが望ましいとされています。

■ 法的な注意点
収益物件には、賃貸借契約が付随している場合がほとんどです。つまり、「所有者が変わったから契約を白紙にする」ということはできません。新たな所有者は原則として賃貸借契約も承継しなければならないため、「誰が大家になるのか」は非常に大事なポイントです。

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２．現在の契約内容・入居状況・管理体制を正確に把握する

次に大切なのが、現在の物件の運営状況を把握することです。以下のような点を確認しましょう。

■ 入居者情報の把握

• 何戸中何戸が入居中か

• 入居者の契約期間はいつまでか

• 家賃の振込状況（滞納はないか）

• 敷金・礼金・更新料などの契約内容

入居者がいる場合、原則として現行の賃貸借契約がそのまま引き継がれます。契約書が古くなっていたり、口約束だけで契約していたりする場合は、後々トラブルの火種になる可能性があります。

■ 管理会社との契約確認

• 管理委託契約書の有無と内容

• 管理手数料や業務範囲（募集、修繕、家賃回収など）

• 管理会社への連絡ルートと担当者情報

相続を機に、管理会社との契約が自動更新されずに失効してしまうケースもあります。特に、被相続人が個人で管理していた場合には、引き継いで管理できるのか、それとも外部委託すべきかを早急に判断する必要があります。

■ 物件の修繕履歴と将来のメンテナンス計画
築年数が古い物件では、定期的な修繕が必要になります。

• 過去の修繕記録（屋上防水・外壁塗装・給排水設備など）

• 大規模修繕の予定や積立金の有無

• 建築基準法への適合状況（旧耐震基準など）

これらは、物件の資産価値を維持するために不可欠な情報です。必要があれば、建築士や施工業者に現地調査を依頼して、現状を把握しておくと安心です。

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３．借入金や担保の有無、負債の内容を把握する

収益物件を相続する場合、見落とされがちなのが「借金（負債）」の引継ぎです。

■ 住宅ローンや事業用融資の残債
金融機関からの借入が残っている場合、原則としてその債務も相続人が引き継ぐことになります。相続放棄や限定承認の選択肢も視野に入れる必要があります。

■ 担保・抵当権の有無
法務局で登記事項証明書（登記簿）を取得し、物件に抵当権や根抵当権が付いていないか確認しましょう。担保がついたままでは、将来的に売却や融資が受けられない可能性があります。

■ 連帯保証人や債務保証の履歴
被相続人が第三者の債務の連帯保証人になっていた場合、その責任が相続人に及ぶケースもあります。これらは、見落とされがちなリスクですので、信用情報機関への照会や通帳・書類の確認を通じてチェックすることが重要です。

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これら３つの確認を怠ると、後々思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
たとえば、「兄弟で共有名義にしたら売却時に意見が割れて進まなくなった」「古い契約書のせいで入居者と揉めた」「借金の存在を知らずに引き継いでしまい、売却してもマイナスだった」など、実際のご相談ではさまざまな事例があります。

収益物件の相続は、**早い段階で専門家に相談することで、不要なリスクを避け、最適な判断を下すことができます。**次章では、実際に行う登記手続きと税務対応について、具体的に解説していきます。

収益物件を相続したときに避けて通れないのが、登記と税務の手続きです。「名義変更をするだけ」「税金は後から考えればいい」――そう思っている方も多いのですが、実際には期限や法令に従った適切な手続きが必要となります。

特に、令和6年（2024年）4月からは「相続登記の義務化」がスタートし、3年以内に名義変更をしないと過料（罰金）の対象になるため、これまでのように「何年も放置していた」ということが許されなくなっています。

また、相続税だけでなく、相続後に得られる家賃収入に対しても所得税の申告義務が発生します。税金の知識がなければ、「せっかく収入があっても、税金で思ったより手元に残らなかった」ということにもなりかねません。

ここでは、収益物件の相続にあたって特に重要な、登記と税務のポイントを詳しく見ていきましょう。

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１．相続登記は“義務”です。放置すると罰則の対象になります

これまでの日本では、不動産を相続しても「名義変更をしないまま」所有しているケースが少なくありませんでした。しかし、それでは法務局の登記簿と実際の所有者が一致せず、トラブルや空き家問題の一因になっていました。

そのため、2024年4月1日からは、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。具体的には、以下の内容が法律で定められています。

• 相続登記の義務化：不動産を相続した人は、相続があったことを知った日から3年以内に、名義変更の登記を行わなければならない。

• 違反した場合の過料：正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

したがって、「収益物件の家賃収入はもらっているけれど、名義変更していない」という状態は、今後は法令違反になるリスクを抱えることになります。

なお、登記の手続きには専門知識が必要であり、誤った内容で申請すると、法務局から補正を求められ、手続きが大幅に遅れることもあります。特に収益物件は、抵当権などの担保がついている場合も多いため、司法書士への依頼が強く推奨されます。

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２．相続登記に必要な書類と流れを確認しましょう

収益物件の相続登記を行うには、以下のような書類が必要です。

■ 登記に必要な基本書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式

• 相続人全員の戸籍謄本と住民票

• 固定資産評価証明書（課税明細書で代用可）

• 遺言書（ある場合）または遺産分割協議書

• 相続人全員の実印および印鑑証明書（協議書がある場合）

■ 登記の流れ（簡略）

1. 相続人の調査（戸籍の収集と確認）

2. 遺産分割協議（または遺言書の確認）

3. 登記申請書の作成

4. 管轄の法務局へ提出

5. 登記完了（通常は1～2週間程度）

収益物件の場合、入居者との契約状況や、管理会社との契約内容によっても添付資料が必要になることがあります。また、土地と建物で別々の登記が必要な場合や、共有名義だった場合などは、手続きがさらに複雑になるため注意が必要です。

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３．税務面のポイントと注意すべき落とし穴

相続における税金は「相続税」だけではありません。収益物件を相続したことで発生する主な税務項目は、以下のとおりです。

■ 相続税の申告（10か月以内）

相続が発生した日（被相続人の死亡日）から10か月以内に、所定の書式で税務署に相続税の申告・納税を行う必要があります。

• 収益物件の評価方法：通常、路線価方式や固定資産評価額をもとに評価されますが、実際の賃貸状況により「貸家建付地」や「借家権」などの補正が入り、評価が下がる場合もあります。

• 配偶者控除・小規模宅地等の特例：適用できるかどうかで納税額が大きく変わります。専門家の判断が不可欠です。

■ 所得税の申告（相続後の家賃収入）

収益物件は相続後も毎月家賃が発生します。これらは相続人の不動産所得となり、確定申告が必要です。

• 入居者が複数人いた場合でも、所有者（相続人）で按分して申告します

• 必要経費として、管理費、固定資産税、修繕費、減価償却費などを計上できます

• 共用名義の場合、相続人全員がそれぞれ申告が必要になります

税務署は金融機関や法務局の情報と連携しており、申告漏れがあると後日税務調査の対象になることもあります。

■ 譲渡所得税（売却を検討する場合）

将来的に物件を売却する場合には、「譲渡所得税」が課されます。

• 相続で取得した不動産を売却した場合でも、「被相続人が取得した時点」からの保有期間を引き継げるため、5年を超えていれば長期譲渡所得として扱われ、税率が軽減されます。

• 一定の条件を満たせば、「取得費加算の特例」や「空き家の3000万円控除」なども使えることがあります。

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４．税務と登記は別物。両方を正確に処理する必要があります

「税務署に申告したから登記も終わったと思っていた」という方が意外に多いのですが、登記と税務申告は別の手続きであり、それぞれ異なる役所に対して行います。

• 相続登記 → 法務局（名義変更）

• 相続税・所得税 → 税務署（納税）

この２つを混同すると、「登記だけ終わっていて税務申告を忘れていた」「税金だけ納めて名義変更し忘れていた」といった事態が起こり得ます。

さらに、収益物件の場合は不動産所得の処理や減価償却など、継続的な税務処理が必要となるため、税理士との連携も非常に重要です。

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相続という出来事は突然訪れることが多く、気持ちの整理もつかないまま、複雑な手続きを進めなければならないこともあるでしょう。しかし、手続きを先送りにしてしまうと、過料や税務上の不利益、相続人間のトラブルを招く可能性があります。

収益物件という“動いている財産”をスムーズに引き継ぐためには、司法書士（登記）と税理士（税務）を中心に、状況に応じた専門家のサポートを得ることが、最善の方法です。

次章では、相続後に収益物件をどう活用するか――「保有か売却か」の判断ポイントについて、実務と将来の資産価値を見据えて詳しくご紹介します。