【司法書士が実践している個人間の不動産売買】名古屋のごとう司法書士事務所

不動産の個人間売買には、「仲介手数料がかからない」「信頼できる相手との取引なので安心」などのメリットがありますが、その一方で、多くのリスクや注意点が潜んでいます。これらを事前に理解し、適切な対策を取ることが、トラブルのないスムーズな取引を実現するための第一歩です。以下では、司法書士の現場経験に基づき、実際によくあるリスクや見落としやすいポイントについて詳しく解説します。

　

契約書の不備によるトラブル

個人間での不動産取引において、もっとも多いトラブルの一つが「売買契約書の不備」です。不動産会社を通さずに取引を行う場合、契約書をインターネット上のテンプレートや知人からの助言をもとに独自に作成することがありますが、これは非常に危険です。というのも、不動産売買契約書には、所有権移転の時期、引渡し方法、代金支払いの条件、境界の確認、瑕疵（かし）担保の取り扱い、固定資産税の清算方法など、法律的に重要な要素が数多く含まれており、それらがきちんと盛り込まれていないと、後日「言った・言わない」の水掛け論に発展することがあるからです。

特に親族間や知人間の取引では、あえて書面に明記することを避けてしまうケースもあります。「そこまできっちりやらなくても大丈夫」と思いがちですが、関係が近いからこそ曖昧なまま進めてしまい、のちに誤解やトラブルにつながることが少なくありません。契約の段階で法律の専門家に内容を確認してもらうことで、こうしたリスクを大幅に減らすことが可能です。

　

法律・税務知識の不足が損失につながる

不動産の売買に関わる税金は非常に複雑で、多くの種類があります。例えば、売主には譲渡所得税がかかる可能性があり、買主側には不動産取得税、登録免許税、固定資産税の一部負担などが発生します。これらを正しく理解していないと、後から予想外の納税義務が発覚し、経済的な負担が大きくなることがあります。

また、特に注意が必要なのが「贈与とみなされるリスク」です。たとえば親から子への売却を行う際、時価よりも極端に低い価格で売却した場合、それは「売買」ではなく「贈与」と判断され、贈与税の対象になることがあります。贈与税は相続税よりも税率が高く、非課税枠を超える部分に多額の税金が課される可能性があるため、売買価格の設定は慎重に行う必要があります。

このような税務上の判断は、法律と税の両面からの知識が求められます。司法書士は税務申告自体は行いませんが、売買契約や登記に関連する税務知識を備えており、取引の初期段階でアドバイスを行うことで、将来的な税負担のリスクを軽減することができます。

　

登記手続きの不備による名義問題

不動産の売買契約が成立しても、所有権の移転は登記が完了して初めて法的に効力を持ちます。ところが、個人間売買では「とりあえず契約だけ済ませた」というケースが多く、登記申請が放置されてしまうことがあります。この場合、登記名義は依然として旧所有者のままとなり、買主は法律上の「所有者」として認められず、第三者に対して権利を主張することができなくなってしまいます。

また、登記申請には正確な書類の収集と作成が必要であり、ひとつでも不備があると法務局で却下されたり、補正を求められたりします。必要書類には、売主・買主双方の印鑑証明書や住民票、不動産の固定資産評価証明書などがありますが、これらの取得時期や有効期限にも注意が必要です。

さらに、登記においては本人確認や意思確認の手続きも重要です。不正な登記や詐欺的な取引を防ぐためにも、司法書士が関与してこれらの確認をしっかりと行うことは、安全な取引を実現するうえで不可欠です。

　

境界・現況の確認不足が将来のトラブルに

個人間での売買では、不動産の現況調査や境界確認が曖昧なまま進められることがあります。しかし、境界があいまいな土地は、将来隣接地の所有者とのトラブルの火種になりやすく、結果的に測量や境界確定のための費用がかかったり、建築や売却の障害になったりする可能性があります。

建物についても同様で、現況と登記内容が一致していない、建築確認がされていない増築部分があるなどの場合には、建て替えや売却の際に問題が表面化することがあります。特に、古い物件を相手に売る場合には、見えない瑕疵（かし）について責任が問われる可能性があるため、事前の調査と説明が重要です。

このような調査は、一般の方にはなじみが薄く難しいものですが、司法書士兼宅地建物取引士であれば、登記情報と現地調査の両面から確認を行うことが可能です。

　

以上のように、個人間売買は一見簡単そうに見えても、実際には法律・税務・登記・現況調査など、専門的な対応が求められる高度な手続きです。トラブルの種を残さないためには、取引の初期段階から専門家に相談し、必要なサポートを受けながら進めることが非常に重要です。

個人間での不動産売買において、司法書士が関与する意義は非常に大きく、多岐にわたります。売主と買主が直接交渉を行う個人間取引は、表面的には「話が早い」「費用が抑えられる」などの利点がある一方で、法律、登記、税務、契約実務といった専門分野の知識や経験が求められる場面が数多く存在します。

そのような取引において、司法書士が間に入ることで、取引の正当性・安全性が高まり、当事者双方の権利を適正に守ることが可能となります。以下では、司法書士が個人間売買でどのような具体的サポートを行っているのかを詳しく解説します。

　

（1）契約書の作成・リーガルチェックで法的リスクを回避

不動産売買契約書は、不動産取引における最も重要な書類の一つであり、その内容次第で売主・買主双方の権利義務が大きく変わります。特に個人間取引では、契約書が十分に整備されておらず、後日発生した問題に対応できないというケースが少なくありません。

たとえば「売買代金の支払日」や「引渡しの期日」「境界の確定」「固定資産税の精算方法」「設備の引渡し状況」「契約不適合責任の有無」など、契約時点で明確にしておくべき項目が曖昧なままだと、トラブルに発展する可能性が非常に高くなります。

司法書士は法律の専門家として、こうした契約書の文言を精査し、必要に応じて修正・追記を行うことで、法的な不備を未然に防ぎます。また、書面に残すことで「口約束」のリスクを回避し、将来的な紛争防止にもつながります。

さらに、売主・買主双方の利害が一致しないケース（例：引渡し時期や負担割合）についても、司法書士が中立的な立場でアドバイスを行うことで、円滑な合意形成を支援することができます。

　

（2）登記手続きを確実に行い、真の所有者としての権利を守る

不動産売買において、最終的に最も重要なのが「所有権の移転登記」です。いくら契約書を取り交わしても、登記が完了しなければ、法律上の所有権は移転したとは認められません。また、不動産は第三者との関係でも登記をもって権利を主張するのが原則ですので、登記の正確さとスピードは非常に重要です。

司法書士は、法務局に対する登記申請を代理する唯一の専門職です。登記申請書類の作成はもちろん、必要な添付書類（印鑑証明書、住民票、登記原因証明情報、評価証明書など）の確認や取得支援、さらには登記費用の算出や収入印紙の準備など、実務のすべてを担います。

加えて、登記には法的な知識だけでなく、実務上の慣例や地域特有の取り扱いなど、経験に基づいた対応力が求められます。たとえば、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要がある場合や、農地転用が必要な土地の売買など、複雑な案件においても、司法書士であれば確実かつ適切に処理することが可能です。

また、登記手続きには「本人確認」や「意思確認」が必須であり、これを怠ると詐欺や不正な売買が行われるリスクがあります。司法書士が関与することで、身分確認書類の確認や対面での意思確認を通じて、売主・買主の真意を明確にし、万一の詐欺被害を防止する役割も果たします。

　

（3）税務面でのリスク回避と事前のアドバイス

不動産売買には、様々な税金が関係してきます。たとえば、買主には不動産取得税と登録免許税、売主には譲渡所得税が発生する可能性があり、これらを正確に理解していないと、後になって思わぬ税金の請求を受けることになります。

特に個人間売買では、「市場価格よりも安く売却したい」「親族なので負担を減らしたい」といった理由から、相場より著しく低い価格での売買が行われることがありますが、このような取引は「実質的には贈与」と判断される可能性が高く、結果として贈与税の課税対象となってしまうリスクがあります。

司法書士は税理士ではありませんが、取引の前段階で税務上の注意点をアドバイスすることが可能です。たとえば「相続時精算課税制度の活用」や「3,000万円の特別控除の適用可否」など、状況に応じて税務リスクの有無を把握し、必要があれば税理士と連携して対応することができます。

また、登記に伴う登録免許税についても、評価証明書に基づいて事前に計算し、想定される費用を明示することで、費用負担の見通しを立てやすくし、安心して取引に臨めるようサポートします。

　

（4）中立な立場から当事者間の関係性を守る

親族間や知人間での不動産売買は、「信頼関係」があるがゆえに、曖昧な取り決めや、遠慮から言うべきことが言えない状況に陥ることがあります。しかし、不動産という高額な財産をやり取りする取引である以上、「人間関係」と「取引の正確性」は切り離して考えるべきです。

司法書士は、どちらか一方の立場に立つのではなく、法的に中立な第三者として、契約や登記のサポートを行います。双方の言い分を丁寧に聞き取りながら、法的に適正な形で文書化し、どちらかに不利益が生じないよう配慮することで、取引後の関係維持にもつながります。

また、当事務所では、依頼者の状況や背景に応じた「オーダーメイド対応」を大切にしており、単なる事務処理ではなく、必要であれば今後の資産管理や相続、売却予定などを見据えたコンサルティングを行っています。

　

このように、司法書士は単に「登記をする人」ではなく、取引の入り口から出口まで、あらゆるリスクを想定して、事前に備え、法的な安全性を確保する専門家です。特に宅地建物取引士の資格を併せ持つ司法書士であれば、不動産全体の流れを俯瞰しながら、実務と法律を融合させたサポートを提供できます。

不動産の個人間売買の中でも、特に多いのが「親族間」や「知人間」での取引です。信頼関係がある相手との取引であれば、わざわざ専門家に依頼しなくても大丈夫なのではないか、と思われる方も少なくありません。しかし、実はその“信頼関係”こそが、法律的・実務的なトラブルの火種になることが多いのです。

本章では、親しい間柄であるからこそ専門家の関与が重要になる理由と、実際に司法書士がどのように支援を行っているのかを具体的に解説します。

　

（1）信頼関係があるからこそ起きやすい曖昧な取り決め

親子や兄弟姉妹、親戚、友人といった近しい関係での売買では、「あまり細かいことは言わずに進めたい」「形式ばったことはしたくない」といった心理が働きやすくなります。その結果、代金の支払い方法や時期、名義変更のタイミング、固定資産税や管理費の清算、引渡し日や状態、瑕疵の有無など、重要な項目を「とりあえず口約束」で済ませてしまうケースが少なくありません。

しかし、不動産は金額が大きく、権利関係が複雑な財産です。どれほど信頼している相手であっても、状況が変われば関係性も変化します。たとえば、売主が急逝した場合に遺族が契約内容を把握しておらずトラブルになる、買主の生活状況が変化して代金支払いが遅延する、といったことも珍しくありません。

曖昧な取り決めほど、後からの言い分の食い違いが生じやすく、最悪の場合、法的紛争に発展する可能性もあります。「仲が良いから問題ない」ではなく、「仲が良いからこそ、将来のためにしっかり記録を残しておく」という考え方が大切です。

司法書士は、双方の関係性に配慮しつつも、法律的に正しい手続きと文書化を通じて、将来にわたって安心できる土台を整えます。

　

（2）家族・親族間の取引には独自の税務・登記リスクがある

親族間売買では、法律上は「通常の売買」として取り扱われますが、取引価格が時価に比べて著しく低かったり、無償に近い内容であったりすると、税務上「贈与」とみなされることがあります。贈与と認定されれば、売買契約であるにもかかわらず、贈与税の課税対象となり、高額な税負担が生じることもあるのです。

このような税務リスクは、事前に相続税評価額や時価との整合性を確認し、適正な価格での売買契約を締結することで回避できます。また、登記の際には売買の実態に即した「登記原因証明情報」の作成が必要ですが、これを誤ってしまうと後々の税務調査や登記手続きに支障をきたすおそれがあります。

たとえば、「相続人の一人に不動産を売却する」ケースでは、他の相続人との関係性や遺産分割協議の有無など、複雑な背景を丁寧に整理しなければなりません。これを怠ると、後に他の相続人から異議を申し立てられたり、遺産分割協議が無効となったりすることも考えられます。

司法書士は、これらの実務的・税務的な観点から適正な手続きを導き、適切な価格設定や書類の整備を通じて、税務リスクや登記の不備を未然に防止します。必要に応じて、提携税理士との連携も可能です。

　

（3）関係を壊さずに“言いにくいこと”を伝えるクッション役として

親族間や知人間の取引において、多くの方が頭を悩ませるのが「お金の話をどう切り出すか」ということです。「固定資産税を清算してほしい」「登記費用は折半にしたい」「売買価格をもう少し上げてほしい」など、直接は言いづらい要望が出てくる場面は少なくありません。

こうした“言いにくいこと”をそのままにしておくと、不満や誤解が蓄積し、取引後に関係が悪化してしまうこともあります。特に相続が絡む場合、兄弟姉妹間での不動産の売買や譲渡は、感情的な対立に発展する可能性も高く、慎重な対応が必要です。

司法書士が関与することで、当事者同士が直接言いづらい内容についても、専門家の立場から代弁し、適切な説明を行うことができます。例えば、「この金額では贈与税の対象になる可能性がありますので、時価での契約をおすすめします」といった説明は、第三者である司法書士から伝えることで、角が立たず、相手にも納得してもらいやすくなります。

また、取引内容をすべて文書化し、法律に則った形で処理することで、心理的にも「これで安心できる」「後で問題になることはない」という安堵感が生まれます。これが結果的に人間関係を良好に保ち、親族や友人との関係を壊すことなく、円滑な取引を実現することにつながります。

　

（4）状況に応じたオーダーメイドの支援が可能

当事務所では、個人間売買と一口に言っても、背景や目的、関係性が多様であることを深く理解したうえで、画一的な対応ではなく「オーダーメイド」での支援を行っています。

たとえば、

• 相続登記を終えた後に、相続人の一人が他の相続人から不動産を買い取る場合

• 離婚に伴って、元配偶者に自宅を売却する場合

• 遠方の親族に空き家を処分するために売却したい場合

• 将来の相続対策として、生前に不動産を移転しておきたい場合

といった事情は、法的には「売買」であっても、心理的・感情的な配慮や、税務・登記のテクニカルな調整が必要な場合が多々あります。

司法書士兼宅地建物取引士である私たちは、不動産に関するあらゆる背景事情に配慮しながら、登記だけでなく契約や価格、税務、関係調整までを一貫してサポートできる体制を整えています。

　

このように、親族間・知人間での売買こそ、法的に正確な処理が求められる場面が多く存在します。専門家を介さずに済ませようとした結果、思わぬトラブルに発展する例も実際に少なくありません。

大切な人との信頼関係を守りながら、安心・安全に取引を完了させるためにこそ、司法書士の関与が不可欠なのです。