必ず知っておきたい相続した空き家のその後【名古屋のごとう司法書士事務所】

既に施行されている空家対策特別措置法は、倒壊等の恐れのある空き家が「特定空家等」に該当すれば、市町村長が所有者などに対してその改善をするように「助言又は指導」、「勧告」、「命令」をすることができます。

これらの指示に対して、相続をした所有者等が従わない場合は、市町村長は、所有者に代わり必要な行為をすることができるといういわゆる「行政代執行」をすることができるようになったのです。

周辺住民の意識が高くなっていますので、空き家が近所にあれば、誰かが市町村に対して通報や情報提供をすることが考えられます。上記の行政代執行は、空き家がひどい状態のときに適用されると思いますが、空き家を相続した相続人としては、最悪、そのような措置があることは知っておきましょう。

遺産として空き家がある場合、どうすればよいんでしょうか？
相続財産に、預金等のその他の財産がない場合もあります。また、相続人が複数いて、誰かが使う場合もあります。また、相続人で使用も活用もしない場合もあります。

相続の形によって、空き家のその後は変わります。それぞれのご相続に適した対処法を見つけるようにしましょう。
以下では、具体的に相続時の空き家の対処について触れていきます。

空き家以外にめぼしい財産がない場合、いっそのこと、すべての財産を相続しない方法があります。
相続放棄といって、相続人にならないようにする手続きがあるのです。

相続放棄とは原則、被相続人が亡くなってから3カ月以内にする必要があります。
相続放棄をする方法は、家庭裁判所に対して申し立てを行います。

なお、相続人が複数いる場合は、遺産は、相続放棄をした相続人以外の相続人が承継します。このようなケースでは、他の相続人も空き家が必要ない場合が多く、同じく相続放棄をすることが考えられます。その場合、同順位の相続にがいなくなれば、次の順位の相続人に相続権が発生します。例えば、子がすべて相続放棄をすれば、次順位である祖父祖母等が相続人になります。祖父祖母等が既に亡くなっている場合や同様に相続放棄をすれば、最後に兄弟姉妹が相続人となります。
このように、相続人が相続放棄をすれば、相続人ではなくなりますので、いないものとして相続人を検討していく形になります。結果として、相続人すべての人が相続放棄をすることもよくあります。そのような場合は、相続人となった時点で順番に相続放棄の手続きをしていきます。

相続人のうち、誰かが引き受けてくれる人がいる場合は、法定相続とは異なる遺産の分け方をすることになりますので、別途遺産分割協議が必要になります。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方について話し合って決めることです。話し合った結果を遺産分割協議書という書面で残します。空き家の相続登記（相続した不動産の登記名義の変更手続き）を行う際には、この遺産分割協議書が必ず必要になります。また、この遺産分割協議書には、相続人が実印を押印するようにしましょう。そして、実印に対応する印鑑証明書もセットで用意しておきましょう。

遺産分割協議書を作成する場合は、すべての遺産を対象にしていなくても有効です。まずは空き家だけについてだけ遺産分割協議書を作成して相続登記やその後の活用や売却などに進むことも可能です。空き家以外の財産は、必要に応じて別途遺産分割協議書を作成します。

また、特定の相続人が空き家を相続する場合、取得しなかった他の相続人の法定相続分を補う意味で相続した相続人が、取得しなかった相続人に対して金銭を支払って清算をする場合もあります。このような遺産分割での方法を代償分割と呼びます。必要に応じてこの方法でバランスをとることもあります。

空き家を誰も使わないく、空き家を修繕したり、又は、解体して新しくマンション等を建てて人に貸して活用するなどの費用をかけてまで活用を考えていない場合は、やはり売却してしまうのが良いでしょう。

空き家などの不動産は、前述のとおり、維持管理に費用と時間がかかります。実際に空き家を管理していくことはかなりの労力を要すると言われています。先祖代々の土地だから守っていきたいなど、特別な理由でもない限り、活用してくれる人に売却をして有効活用をしてもらう方がよいとでしょう。

空き家を売却すれば、建物自体には価値がなくても土地に価値がある場合がありますので、売却代金を受け取ることができます。この空き家の売却代金を相続人で分ければよいのです。相続における遺産分割協議でのこのような対処法を、換価分割と呼びます。

なお、この換価分割をする場合は、遺産分割時にその旨記載して、実際にどのように相続登記をすることが良いのか確認するようにしましょう。あとから余分な税金が発生してしまわないように注意する必要があります。

国は空き家問題に対して様々な策を講じていますが、そのひとつが空き家を売却する際にかかる譲渡所得の3000万円の特別控除です。

相続が起こって空き家になってしまうケースは実際に多く、相続人が空き家を把握していなかったり、相続人がいなかったり、遺産分割協議で争いになって相続が保留状態になっているようなことが考えられます。名古屋市でもたまに不自然な空き家、空き地を見かけます。

この3000万円の特別控除は要件があります。
具体的には、空き家が被相続人の居住用家屋である必要があります。また、相続開始から3年度の属ずる年の12月31日までに売却をする必要もあります。
その他にも、昭和56年5月31日以前に建築された建物である必要があります。なお、マンションはこの制度の対象外です。空き家の有効活用を促す趣旨ですのでそのようになっています。

上記以外にも細かい要件があります。
相続した空き家を売却することを検討する場合、期限がありますので、相続後、計画的に相続登記や売却を進めるようにしましょう。

名古屋の司法書士が、相続した空き家の対処法について解説しました。

相続だけでも大変な事態ですが、さらに相続財産に空き家がある場合はさらに大変になるかもしれません。専門家のアドバイスなどを活用して適切に手続きするようにしましょう。

対処法の中には、相続放棄など期限のある手続きもあります。また、売却をする場合でも3000万円の特別控除を利用するのであれば期限があります。売却をするにはまず相続登記をしなくてはいけません。必要な書類として戸籍集めなどをする必要があります。また、遺産分割協議を円滑に進める必要もあります。スピーディーに手続きを進めたい時や面倒で難し手続きを誰かに頼みたい時は、手続きをすべて代行してくれる相続を扱う司法書士へ相談をされるとよいかもしれません。

円満な相続手続きをしてトラブルにならない相続にしていきましょう。